Praxisleitfaden zur  Rückabwicklung des Immobilienkaufs Vertragsrecht

Praxisleitfaden zur Rückabwicklung des Immobilienkaufs

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Wie kann man einen Hauskauf, den Erwerb einer Eigentumswohnung oder eines Grundstücks rückabwickeln? Anfechtung, Rücktritt, Widerruf und Schadensersatz – welche Rechte kann ein Käufer bei Mängeln an der Immobilie geltend machen und wie sollte er dabei vorgehen?

Rückabwicklung Hauskauf bei Mangel und in sonstigen Fällen

Der Traum von den eigenen vier Wänden und dem eigenen Haus wird nicht selten zum Alptraum. Dies gilt insbesondere dann, wenn man als Käufer nach Abschluss des Immobilienkaufvertrags Mängel an dem Haus entdeckt, die die Wohn- und Lebensqualität erheblich schmälern. Wird nachweislich ein Sachmangel am Haus bewusst verschwiegen oder werden Mängelanfragen gar verneint (vom Verkäufer oder Makler), so kann sich der Immobilien-Erwerber hiergegen zur Wehr setzen.

Wir erklären im nachstehenden Beitrag:

  • wie man als Käufer eines mangelhaften Hauses bei einer Rückabwicklung vorgehen sollte und
  • wann man Schadensersatz gegenüber dem Verkäufer bzw.
  • wie man Schadensersatzansprüche gegenüber dem Makler geltend machen sollte.
  • Wann kann man Schadensersatz vom Notar einfordern.

Zudem gehen wir auf die verschiedenen Rechte und Rechtsgestaltungsmöglichkeiten der Käufer einer Immobilie ein:

  • Erklärung der Anfechtung
  • Rücktritt vom Kaufvertrag
  • Vertragliches Widerrufsrecht
  • Schadensersatz

Anfechtung bei arglistiger Täuschung

Die Anfechtung der eigenen Willenserklärung ist das Mittel der Wahl, wenn der Verkäufer den Käufer der Immobilie arglistig getäuscht hat. Hierzu muss nicht einmal eine Vorspiegelung falscher Tatsachen vorliegen. Es genügt auch die Entstellung von Tatsachen, also etwa das „Schönreden“ des Objekts oder das Bagatellisieren von Mängeln kann eine Täuschung darstellen.

Für die Täuschung bedarf es nicht einmal eines positiven Tuns des Verkäufers. Die Täuschung kann selbst durch Unterlassen begangen werden, wenn im Hinblick auf die verschwiegene Tatsache eine Aufklärungspflicht des Verkäufers besteht (BGH, NJW 89, 763).

Das ist insbesondere dann der Fall, wenn der Hauskäufer dem Verkäufer eine Frage über den Zustand oder eine Eigenschaft der Immobilie stellt. Eine solche Frage muss vollständig und richtig vom Hausverkäufer beantwortet werden (BGH, 74, 383/92). Dabei kann jede falsche Erklärung über ein wertbildendes Merkmal des Hauses relevant sein.

Weitere Fälle, in denen der Verkäufer den Hauskäufer aufgrund der Pflichten in der vertraglichen Beziehung aufklären muss, sind etwa folgende:

  • Es besteht eine Aufklärungspflicht des Verkäufers, wenn das Haus mit Hausbockkäfern befallen ist (KG Berlin, NJW-RR 89, 972).
  • Der Grundstückserwerber muss darüber in Kenntnis gesetzt werden, dass das Grundstück als Landschaftsschutzgebiet ausgewiesen ist (OLG Oldenburg, NJW-RR 03, 448).
  • Der Hauskäufer muss ferner über einen Verdacht von Trockenfäule oder Nassfäule aufgeklärt werden (OLG Celle, MDR 71, 392). Selbst wenn beim Hausbau fäulnisbefallene Hölzer verwendet wurden, muss der Käufer hierüber ebenso aufgeklärt werden, wie über erhebliche Feuchtigkeitsschäden an der Immobilie (KG Berlin, MDR 06, 200).
  • Weiterhin muss der Käufer über Altlasten aufgeklärt werden (BGH, NJW 01, 64). Hierunter kann etwa eine Öl-Kontamination des Grundstücks fallen. Aber selbst wenn das Grundstück zuvor als Mülldeponie benutzt worden ist oder ein Verdacht des Verkäufers darüber besteht, dass das Grundstück als „wilde Müllkippe“ benutzt worden ist, muss der Käufer hierüber aufgeklärt werden (BGH, NJW 91, 2900).
  • Auch über das Fehlen einer notwendigen Absicherung gegen Hochwasser ist der Hauskäufer aufzuklären (BGH, NJW-RR 92, 334).
  • Über erhebliche Mängel am Abwasserabfluss (OLG Koblenz, NJW-RR 90, 149) oder der Fäkalienhebeanlage (BGH, NJW-RR 90, 847) muss der Hausverkäufer ebenfalls aufklären.
  • Weiterhin ist der Käufer eines Grundstücks darüber aufzuklären, dass keine Bauerlaubnis besteht (BGH, NJW 03, 2381) oder dass die ausgeübte Benutzung baurechtlich unzulässig ist (BGH, NJW-RR88, 1290). So muss auch darüber aufgeklärt werden, wenn keine Genehmigung vorliegt, das verkaufte Objekt als Wohnung zu nutzen.

Wichtig ist, dass die Anfechtung unbedingt innerhalb der gesetzlichen Anfechtungsfrist erfolgt. Gemäß § 124 BGB ist die Anfechtung binnen eines Jahres zu erklären. Fristbeginn ist der Zeitpunkt, in welchem der Hauskäufer die Täuschung entdeckt hat.

Wenn seit dem Abschluss des notariellen Hauskaufvertrages zehn Jahre verstrichen sind, ist keine Anfechtung mehr möglich.

Gesetzliches und vertragliches Rücktrittsrecht

Das Gesetz bestimmt, dass der Verkäufer dem Käufer das Haus frei von Sachmängeln zu verschaffen hat (§ 433 Abs. 1 BGB). Daraus ergeben sich für den Käufer im Falle eines vorliegenden Sachmangels diverse Rechte. Das gesetzliche Rücktrittsrecht ist in §§ 346 ff. BGB normiert. Konsequenz eines ordnungsgemäß ausgeübten Rücktrittsrechts ist, dass die erbrachten Leistungen – mithin das Immobiliengrundstück und die Zahlung durch den Käufer – zurück zu gewähren sind.

Ein Rücktrittsrecht kann sich insbesondere bei Kaufverträgen aus dem Gewährleistungsrecht ergeben (vgl. § 437 Nr. 2 BGB) sofern ein Sachmangel an der Immobilie festgestellt werden kann. Das Gesetz erklärt, dass ein Haus dann frei von Sachmängeln ist, wenn es bei Gefahrübergang die vereinbarte Beschaffenheit hat. Bei Immobilienkäufen ist der Zeitpunkt des Gefahrübergangs im notariellen Kaufvertrag geregelt. Zumeist wird an den Zeitpunkt der Fälligkeit des Kaufpreises angeknüpft. Zum Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung muss das Haus also die vereinbarte Beschaffenheit aufweisen sein.

Beschaffenheit nach dem notariellen Grundstückskaufvertrag

Um festzustellen, was genau in Bezug auf die Beschaffenheit des gekauften Hauses vereinbart worden ist, sollte der Käufer einen Blick in den notariellen Kaufvertrag werfen.

Typische Formulierungen in notariellen Grundstückskaufverträgen sind etwa folgende:

  • Wir vereinbaren, dass die elektrische Türöffnung für das Garagentor, die als defekt gelten soll, sodass diese sich nur per Hand öffnen lässt, so beschaffen verkauft ist.
  • Der Verkäufer garantiert den Käufern, dass das Flachdach ohne Verwendung asbesthaltige Baustoffe errichtet worden ist.
  • Wir sind uns darüber einig, dass das Grundstück im gegenwärtigen Zustand verkauft ist und dass alle Rechte der Käufer wegen Sachmängeln ausgeschlossen sind, soweit die Verkäufer diese nicht vorsätzlich herbeigeführt oder arglistig verschwiegen haben.
  • Den Verkäufern sind keine Mängel bekannt, insbesondere keine schädlichen Bodenveränderungen und Altlasten.
  • Die Verkäufer weisen die Käufer darauf hin, dass auf dem Grundstück in den Jahren 1985-2000 eine Tankstelle betrieben wurde, so dass der Verdacht schädlicher Bodenveränderungen oder der Verdacht von Altlasten besteht.
  • Es wird vereinbart, dass das Gebäude ein Baudenkmal im Sinne des § 7i EStG ist. Wir sind uns darüber einig, dass die Käufer berechtigt sind, bis zum 1.1.2019 schriftlich von diesem Kaufvertrag zurückzutreten, wenn das Gebäude nach schriftlicher Auskunft der Denkmalschutzbehörde oder des Finanzamts kein Baudenkmal darstellen sollte.
  • Das vertragsgegenständliche Grundstück wird nur zur vorläufigen Kaufpreisberechnung mit einer Größe von ca. 3.000 m² angegeben. Die Parteien sind sich darüber einig, dass dieses Flächenmaß vom Verkäufer wieder garantiert noch von uns als Beschaffenheit vereinbart ist.

Diese Beispiele zeigen, dass sich in den Formulierungen von notariellen Grundstückskaufverträgen Regelungen in Form einer Beschaffenheitsvereinbarung, von Beschaffenheitsgarantien, Haftungsausschlüssen und Mängelbeschreibungen finden können. Folglich bestimmt in erster Linie der notarielle Grundstückskaufvertrag, ob und inwieweit durch eine wirksame Beschaffenheitsvereinbarung das Vorliegen eines Sachmangels ausgeschlossen wurde oder aber eine bestimmte Beschaffenheit der Immobilie dem Käufer zugesagt worden ist.

Die juristischen Folgen der getroffenen Formulierungen sind für Laien nicht immer sofort auf den ersten Blick zu erkennen. Welche rechtlichen Folgen sich aus bestimmten Formulierungen ergeben können, veranschaulichen nachstehende Beispiele:

  • Wird ein Haus im Kaufvertrag mit den Worten massiv gebaut oder Massivbau beschrieben, so ist darin eine garantierte Beschaffenheit zu sehen. Für diese hat der Hausverkäufer selbst dann einzustehen, wenn er sich im Übrigen auf einen Haftungsausschluss im Kaufvertrag berufen kann (OLG Celle, MittBayNot 2004, 436).
  • Wird ein Mehrfamilienhaus mit den Worten bestehend aus drei abgeschlossenen Wohnungen verkauft, so ist dies als Garantie für die selbständige Vermietbarkeit der drei Wohnungen zu sehen (OLG Hamburg, OLGR 2005, 226).
  • Die Formulierung im Kaufvertrag das Grundstück umfasst ca. 1000 m² ist trotz der einschränkenden Adverbs zirka vor der Maßeinheit als Beschaffenheitsvereinbarung (u.U. gar als Beschaffenheitsgarantie) zu werden (Heinemann, Kölner Formularbuch Grundstücksrecht, S. 787, Rn 485; Litzenburger NotBZ 2002, 193, 199).

Beschaffenheit ohne Beschaffenheitsvereinbarung

Es gibt auch Fälle, in denen sich im notariellen Kaufvertrag ausnahmsweise mal keine vertragliche Vereinbarung über die Beschaffenheit des Hauses findet. In einem solchen Fall wird ein Sachmangel dann angenommen, wenn sich die Immobilie nicht für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet oder aber nicht die Beschaffenheit aufweist, die bei Immobilien gleicher Art angenommen wird.

  • So muss ein Käufer bei einem noch sehr jungen Gebäude nicht mit einem Feuchtigkeitsschaden rechnen (OLG Koblenz, Urteil vom 13.11.2008, 2 U 443/09).
  • Ebenso wenig wird ein Käufer bei einem Haus jüngerer Bauart mit einer asbesthaltigen Fassadenverkleidung rechnen (BGH, Urteil vom 12.11.2010, V ZR 181/09).
  • Auch muss ein Hauskäufer eines neueren Bauobjekts nicht mit einer unzureichenden Horizontalsperre oder Horizontalabdichtung (Bitumenbahnen oder Feuchtigkeitsschutzfolien) gegen aufsteigende Bodenfeuchtigkeit rechnen (BGH, Urteil vom 09.02.2018, V ZR 274/16), weil die DIN im Keller- und Sockelmauerwerk neuerer Häuser mindestens eine Horizontalsperre oberhalb und unterhalb der Erdoberfläche fordert.

Zusagen im Expose und Schadensersatz

Vorsicht ist aber beim Expose geboten: Beschreibungen von Eigenschaften des Hauses durch den Verkäufer vor Vertragsschluss (z. B. im Expose), welche sodann aber im notariellen Kaufvertrag nicht aufgenommen werden, sind idR keine Beschaffenheitsvereinbarungen nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB (BGH, Urteil vom 06.11.2015, V ZR 78/14).

Allerdings können sich Schadensersatzansprüche gegen den Verkäufer oder Makler ergeben, der auf Nachfragen der Käufer die Eingaben aus dem Expose bestätigt. Zwar begründet nicht jede Abweichung des Exposes auf der Webseite eines Immobilienmaklers vom tatsächlichen Zustand des Hauses eine Haftung des Maklers. Denn der Makler darf Angaben des Verkäufers für sein Expose ungeprüft übernehmen. Ihn trifft insofern keine Untersuchungspflicht (BGH, Urteil vom 18.01.2007, III ZR 146/16). Wenn der Makler aber auf Nachfrage des Käufers die Angaben im Expose als korrekt bestätigt, so ist er an seiner Aussage zu messen und muss bei Fehlauskunft Schadensersatz leisten.

Somit kann sich durchaus eine Haftung mit Bezugnahme auf falsche Angaben im Expose ergeben. Selbst wenn über das Expose keine Abweichung der Ist- von der Soll-Beschaffenheit (und damit kein Sachmangel) begründet werden kann, so kann dennoch eine Haftung des Verkäufers (oder Immobilienmaklers) für die Fehlauskünfte bestehen. Haftungsgrundlage wird in einem solchen Fall § 311 Abs. 2 Nr. 1, § 280 Abs. 1 BGB (culpa in contrahendo) sein. Denn vorsätzliche falsche Angaben des Verkäufers oder Maklers über Eigenschaften der Kaufsache begründen ebenso einen Anspruch des Käufers auf Schadensersatz aus der Verletzung vorvertraglicher Pflichten wie das vorsätzliche Verschweigen von Mängeln (BGH, Urteil vom 09.02.2018, V ZR 274/16; Urteil vom 06.11.2015, V ZR 78/14; Urteil vom 30.03.2001, V ZR 461/99).

Haftungsausschluss nicht immer wirksam

Um die Haftung für die Beschaffenheit des Hauses so gering wie möglich zu halten, gehen Verkäufer dazu über Haftungsausschlüsse zu treffen. Es ist längst üblich, dass in notariellen Hauskaufverträgen Klauseln mit Haftungsausschlüssen getroffen werden. Über eine solche Klausel will der Verkäufer seine Haftung für etwaige Sachmängel einschränken oder ausschließen. Typische Haftungsausschlussklauseln sind etwa folgende:

  • Die Parteien sind sich darüber einig, dass das Grundstück im gegenwärtigen Zustand verkauft ist und dass alle Rechte der Käufer wegen Sachmängeln ausgeschlossen sind, soweit die Verkäufer diese nicht vorsätzlich herbeigeführt oder arglistig verschwiegen haben.
  • Der Verkäufer haftet für grob fahrlässig begangene Lebens-, Körper- oder Gesundheitsverletzungen. Ferner haftet der Verkäufer für grob fahrlässig verursachte und arglistig verschwiegene Mängel. Im Übrigen sind sich die Parteien darüber einig, dass das Grundstück im gegenwärtigen Zustand verkauft ist und dass alle Rechte der Käufer wegen Sachmängeln ausgeschlossen sind.
  • Die Parteien sind sich darüber einig, dass das Grundstück wie es steht und liegt verkauft wird und dass alle Rechte der Käufer wegen Sachmängeln, insbesondere wegen einer Kontamination des Grundstücks oder des bebauten Teils des Grundstücks, ausgeschlossen sind.
  • Es besteht Einigkeit zwischen den Parteien des Vertrags darüber, dass das Grundstück in Bausch und Boden verkauft ist und die Rechte der Käufer wegen Sachmängeln, insbesondere wegen schädlicher Bodenveränderungen oder wegen Altlasten, ausgeschlossen sind. Die Käufer stellen den Verkäufer insoweit von jeder behördlichen Inanspruchnahme frei und verzichten auf bodenrechtliche Ausgleichsansprüche.
  • Die Parteien kommen dahingehend überein, dass das Grundstück im aktuellen gebrauchten Zustand verkauft wird und dass jedwede Rechte aufgrund von Mängeln ausgeschlossen werden. Davon ausgenommen sind fahrlässig begangene Lebens-, Körper- oder Gesundheitsverletzungen sowie grob fahrlässig verursachte und arglistig verschwiegene Mängel.
  • Unter den Parteien besteht Einigkeit darüber, dass die mitverkauften Sachen im beschriebenen Zustand verkauft werden und dass alle Rechte der Käufer wegen Sachmängeln ausgeschlossen sind.

Der Umstand, dass sich im Hauskaufvertag ein Haftungsausschluss findet, bedeutet aber nicht automatisch, dass der Verkäufer dem Hauskäufer im Falle vorliegender Mängel nicht zum Schadensersatz verpflichtet wäre. Weiterhin bedeutet ein Haftungsausschluss auch keineswegs, dass jedwede Haftung des Verkäufers erfolgreich ausgeschlossen worden ist.

Denn zum einen sind zahlreiche Haftungsausschlüsse unwirksam. Zum anderen sind dem vertraglichen Haftungsausschluss Grenzen gesetzt.

Der unwirksame Haftungsausschluss

Zwar haftet der Verkäufer einer gebrauchten Immobilie für einen Sachmangel – anders als für das Fehlen einer nach § 434 Abs. 1 S. 1 BGB vereinbarten Beschaffenheit – in den Grenzen des § 444 BGB regelmäßig nicht, wenn der Kaufvertrag einen allgemeinen Haftungsausschluss enthält (BGH, Urteil vom 22.04.2016, V ZR 23/15). Doch in der Praxis zeigt sich immer wieder, dass der Haftungsausschluss im notariellen Kaufvertrag nicht greift oder unwirksam ist.

Aufgrund der tragenden Praxisrelevanz in allen Hauskaufauseinandersetzungen soll beleuchtet werden, welche Haftungsausschlüsse unwirksam sind und wann ein Hausverkäufer vom Käufer trotz Haftungsausschlusses in Haftung für die Mängel am Haus genommen werden kann.

  • Das gesetzlich bestimmte Maß der Haftung aus § 276 Abs. 1 BGB, welches eine Haftung wegen vorsätzlicher und fahrlässiger Sach- und Vermögensschäden darf wirksam beschränkt werden. Allerdings darf eine Haftung für grobe Fahrlässigkeit und Vorsatz nicht ausgeschlossen sein (§ 276 Abs. 3 BGB). Eine Klausel, die diese Einschränkung missachtet, ist unwirksam.
  • Getreu § 444 BGB kann sich der Verkäufer der Immobilie nicht auf einen Haftungsausschluss berufen, soweit der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit des Hauses übernommen hat. Wenn von mehreren Verkäufern auch nur ein Verkäufer einen Mangel arglistig verschweigt, kann sich keiner der Verkäufer mehr auf den Haftungsausschluss berufen (BGH, Urteil vom 08.04.2016, V ZR 150/15). Die Grenze zum arglistigen Verschweigen ist bereits dann überschritten, wenn der Immobilienverkäufer Erklärungen „ins Blaue hinein“ abgibt, also ohne jede sachliche Grundlage tatsächliche Behauptungen aufstellt (OLG Frankfurt a.M., Urteil vom 10.02.2006, 21 U 57/05).
  • Oftmals handelt es sich bei Haftungsausschlussklauseln im notariellen Hauskaufvertrag um vorformulierte Vertragsbedingungen. Für vorformulierte Vertragsbedingungen gilt beim Vorliegen der Voraussetzungen des § 310 Abs. 3 Nr. 2 BGB das AGB-Recht, auch wenn diese Klausel nur zur einmaligen Verwendung bestimmt ist (OLG Brandenburg, Urteil vom 10.11.2004, 4 U 84/04). Ist der Immobilienverkäufer Unternehmer und der Käufer (der die Klausel nicht in den Vertrag eingeführt hat und keinen Einfluss auf die Formulierung der Klausel hatte) Verbraucher, so gilt: Wenn die Klausel mit dem Haftungsausschluss die Haftung auch für eine Verletzung von Leben, Körper, Gesundheit sowie im Falle eines grobem Verschuldens ausschließt, dann ist der Haftungsausschluss gem. § 309 Nr. 7 a BGB bzw. § 309 Nr. 7 b BGB unwirksam (BGH, Urteil vom 26.02.2009, Xa ZR 141/07; OLG Oldenburg, Urteil vom 27.05.2011, 6 U 14/11).
  • Unwirksam ist gem. § 242 BGB auch ein unverständlich gestalteter Haftungsausschluss. Der Käufer muss Umfang und Tragweite des Haftungsausschlusses erkennen und überblicken können. Ihm sind die Rechtsfolgen klar und verständlich vor Augen zu führen (BGH, Urteil vom 29.06.1989, VII ZR 151/88; Urteil vom 17.09.1987, VII ZR 153/86).

Soweit ein Haftungsausschluss wirksam vereinbart wurde und der Käufer sich auf das arglistige Verschweigen von Sachmängeln berufen will, so trifft ihm nach § 444 BGB die Darlegungs- und Beweislast für sämtliche Umstände der arglistigen Täuschung – d. h. bei einer Täuschung durch Verschweigen auch für die Umstände der unterbliebenen Offenbarung. Allerdings kann sich der Hauskäufer bei der unterlassenen Offenbarung der Mängel (wie bei allen negativen Tatsachen) auf Erleichterungen nach den Grundsätzen der sekundären Darlegungslast berufen (BGH, Urteil vom 12.11.2010, V ZR 181/09).

Denn der beweisbelastete Käufer steht außerhalb des Geschehensablaufs und kennt die wesentlichen Umstände und Tatsachen nicht, wohingegen dem Verkäufer diese bekannt sind. Folglich obliegt dem Verkäufer eine gesteigerte Darlegungslast. Dies führt dazu, dass der Hausverkäufer dezidiert räumlich, zeitlich und inhaltlich darlegen muss, wie er den Käufer über den Sachmangel in Kenntnis gesetzt haben will.

Rücktrittsgründe ohne Sachmangel

Neben dem Rücktrittsrecht aufgrund eines Sachmangels bestehen weitere Rücktrittsgründe. Diese kommen bei Auseinandersetzungen um den Hauserwerb zwar nicht ganz so häufig vor, wie Sachmängel, selten sind sie aber keineswegs.

  • In der Praxis kommt es selten vor. Aber wenn dem Immobilienerwerber ein vertragliches Rücktrittsrecht gewährt wird, so ist es gegenüber dem gesetzlichen Rücktrittsrecht vorrangig.
  • Rechtsmangel: Der Rechtsmangel steht einem Sachmangel gleich und berechtigt ebenso zum Rücktritt vom Kaufvertrag. Typische Rechtsmängel sind etwa verschwiegene Rechte von Dritten an dem Grundstück. Nach § 435 S. 2 BGB steht es einem Rechtsmangel gleich, wenn im Grundbuch ein Recht eingetragen ist, das tatsächlich nicht besteht. In der Praxis am häufigsten sind folgende Grundbuchbelastungen: Vorkaufsrechte, Reallasten, Grundpfandrechte oder Dienstbarkeiten zugunsten Dritter.
  • Ferner kann sich ein Rücktrittsrecht aus etwaigen Leistungsstörungenergeben, wie einem Verzug des Verkäufers oder aber einer Schlechtleistung, vgl. §§ 323 ff. BGB.
  • Unmöglichkeit: Ein Rücktrittsgrund besteht auch bei der Unmöglichkeit, also wenn der Verkäufer dem Käufer das Haus gar nicht überlassen kann, etwa weil dieses zerstört wurde.
  • Störung oder Wegfall der Geschäftsgrundlage: Es kann auch ein Rücktrittsrecht aus § 313 Abs. 3 S. 1 BGB erwachsen, wenn sich die ursprünglichen Umstände, die letztlich zum Vertragsschluss führten, schwerwiegend geändert haben. Wird z. B. ein Grundstück allein zu dem Zweck verkauft, damit der Käufer dort ein ebenerdiges Kaufhaus errichten kann und wird das Grundstück zwischenzeitlich zur Hochwasserentlastung und Rückhaltung beanspruchten Gebiete als Überschwemmungsgebiete ausgezeichnet, so kann der Käufer nach hiesiger Rechtsansicht vom Kaufvertrag zurücktreten.

Wie sollte man bei Anfechtung oder Rücktritt vorgehen?

Zur Vermeidung von Fehlern sollten bestimmte Schritte bei der Anfechtung der Willenserklärung wegen arglistiger Täuschung oder beim Rücktritt aufgrund eines Sachmangels tunlichst beachtet werden. Denn Fehler in der Rückabwicklung des Hauskaufs (insbesondere eine zu späte Reaktion) können sich sehr nachteilig für den Käufer erweisen und im schlimmsten Fall dazu führen, dass der Käufer sich selber seines Rechts zur Rückabwicklung beraubt.

  1. Zunächst ist der Verkäufer schriftlich über die Anfechtungsgründe bzw. Mängel in Kenntnis zu setzen. Schriftlich bedeutet insoweit: per E-Mail, Fax oder Einschreiben Brief. Beim Rücktritt: Dem Verkäufer muss zumindest zweimalig Gelegenheit gegeben werden, die entsprechenden Mängel zu beheben. Denn von Gesetzes wegen ist dem Verkäufer grundsätzlich ein vorrangiges Recht zur Nacherfüllung zuzugestehen (vgl. § 323 Abs. 1 BGB). Entbehrlich ist dies nur, wenn besondere Umstände vorliegen, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen den sofortigen Rücktritt rechtfertigen (vgl. § 323 Abs. 2 Nr. 3 BGB) oder aber, wenn die Nacherfüllung schlicht unmöglich ist, weil sich der Mangel nicht beheben lässt (vgl. § 326 Abs. 5 BGB)
  2. Reagiert der Verkäufer im Falle vorliegender Rechts- oder Sachmängel auf Aufforderungen zur Nacherfüllung nicht, so ist der Hausverkäufer ebenfalls schriftlich überdie Rücktrittsgründe in Kenntnis zu setzen. Zudem sollte der Verkäufer zur Rückreichung etwaiger in seinem Besitz befindlichen vollstreckbaren Ausfertigungen des Kaufvertrags an den Notar angehalten werden.
  3. Auch dem betrauten Notar sollten die entsprechenden Anfechtungs- bzw. Rücktrittsgründe mitgeteilt werden. Soweit vertraglich die Eintragung einer eine Eigentumsübertragungs- bzw. Auflassungsvormerkung im Grundbuch beantragt worden ist, sollte der Notar angehalten werden, von dieser anzusehen. Ebenfalls sollte der Notar instruiert werden, dem Verkäufer keine vollstreckbare Ausfertigung des Kaufvertrags zu überlassen bzw. dem Käufer mitzuteilen, wann der Verkäufer die vollstreckbare Ausfertigung anfragt (um Vollstreckungsschutz- und gegenmaßnahmen zu treffen). Überdies muss dem Notar mitgeteilt werden, dass dieser die Rückabwicklung bzw. das Nichtzustandekommen des Vertrages dem Käufer schriftlich bestätigen soll.
  4. Soweit in den Verkauf seinerzeit ein Makler involviert war, sollte auch dieser über die Anfechtung bzw. den Rücktritt in Kenntnis gesetzt werden. Bei Anfechtung: Die Anfechtung des notariellen Kaufvertrags lässt auch den Anspruch auf die Maklerprovision entfallen. Beim Rücktritt: Beim Rücktritt wird gem. § 652 Abs. 1 BGB die Courtage idR zu entrichten sein. Allerdings gibt es Ausnahmen. Wird anstelle der Anfechtung der Rücktritt erklärt, und hätte der Rücktrittsgrund auch zur Anfechtung wegen arglistiger Täuschung berechtigt, entfällt der Provisionsanspruch des Maklers (BGH, Urteil vom 14.12.2000, III ZR 3/00; LG Frankfurt Oder, Urteil vom 22.01.2016, 12 O 236/14). Auch bei einem im notariellen Kaufvertrag vereinbarten Rücktrittsrecht wird der Anspruch auf Maklerlohn grundsätzlich nicht zu zahlen sein (der Vertrag ist in der „Schwebe“ und nicht wirksam iSd. § 652 Abs. 1 BGB zustande gekommen). Beim Fernabsatz: Soweit der Maklervertrag als Fernabsatzvertrag geschlossen wurde, sollte dieser fristgetreu widerrufen werden. Eines Rückgriffs auf die Anfechtung oder den Rücktritt bedarf es nicht, diese sollten aber hilfsweise erklärt werden.
  5. Sofern das Immobiliengeschäft einer Kreditfinanzierung unterstand, sollte auch das Kreditinstitut zu gegebenem Zeitpunkt über die Anfechtung bzw. den Rücktritt in Kenntnis gesetzt werden.
  6. Soweit der Hauskäufer noch keinen Grunderwerbssteuerbescheid erhalten hat, sollte er umgehend einen Antrag auf vorläufige Aussetzung der Festsetzung der Grunderwerbssteuer gegenüber der zuständigen Finanzverwaltung stellen. Hat der Hauskäufer den Bescheid über die Zahlung der Grunderwerbssteuer bereits erhalten, so muss gegenüber der zuständigen Finanzverwaltung fristgetreu Einspruch gegen den Bescheid über die Grunderwerbssteuer sowie ein Antrag auf Aussetzung der Vollziehung des Verwaltungsaktes nach § 361 AO (Abgabenordnung) eingelegt werden.
  7. Dem Grundbuchamt sollte mitgeteilt werden, dass der Notar bereits mit der Löschung der Vormerkung im Grundbuch betraut wurde. Das Amt sollte (unter Hinweis auf die Vormerkungsberechtigung des Käufers) darum gebeten werden, von der Eintragung vorerst Abstand zu nehmen.

Vertragliches Widerrufsrecht

Das Widerrufsrecht beim Hauskauf oder Grundstückserwerb ist eher eine Seltenheit. Ein Widerrufsrecht besteht nur dann, wenn die Parteien ein solches im notariellen Kaufvertrag explizit vereinbaren. Dies kommt nur selten vor. Zumeist wird bei bestehenden Unsicherheiten die Unterzeichnung des Kaufvertrags aufgeschoben, bis eine zufriedenstellende Lösung gefunden wird.

Wird aber ein Widerrufsrecht im notariellen Kaufvertrag vermerkt, so besteht dies meist für einen Zeitraum von 14 Tagen ab Vertragsschluss. Innerhalb dieser Frist können die Parteien (bzw. die begünstigte Partei) ihre abgegebenen Willenserklärung(en) überdenken und ggf. widerrufen. Der Angabe eines besonderen Grundes (wie bei der Anfechtung oder dem Rücktritt) bedarf es dabei regelmäßig nicht.

Schadensersatz bei einer Informationspflichtverletzung

Losgelöst vom Recht auf Anfechtung Rücktritt können auch Schadensersatzansprüche aus einem Kaufvertragsverhältnis über eine Immobilie bestehen:

  • Schadenersatz wegen verschwiegenen Mängeln: Vorsätzlich falsche Angaben des Verkäufers oder Maklers über Eigenschaften der Kaufsache begründen einen Anspruch des Käufers auf Schadensersatz. Dasselbe gilt für das vorsätzliche Verschweigen von Mängeln (BGH, Urteil vom 09.02.2018, V ZR 274/16; Urteil vom 06.11.2015, V ZR 78/14; Urteil vom 30.03.2001, V ZR 461/99).
  • Schadensersatz wegen der Verletzung einer Informationspflicht: In ständiger Rechtsprechung trifft den Hausverkäufer eine Informationspflicht gegenüber dem Käufer (BGH, Urteil vom 27.03.2009, V ZR 30/08). Der Verkäufer hat den Hauskäufer unaufgefordert über wesentliche Mängel der Immobilie in Kenntnis zu setzen. Tut er dies nicht, macht er sich schadensersatzpflichtig.
  • Falsche Angaben im Expose: Wenn der Verkäufer (wie bereits dargelegt) falsche Angaben im Expose aufrechterhält, so ist er dem Käufer zum Schadensersatz verpflichtet. Dasselbe gilt für den Makler, der dem Käufer auf Nachfrage unzutreffende Eigenschaften des Hauses im Expose als richtig anpreist. Der Schadensersatzanspruch ergibt sich aus der Haftung für Fehlinformationen getreu § 311 Abs. 2 Nr. 1, § 280 Abs. 1 BGB.
  • Schadensersatz vom Notar wegen Verletzung der Belehrungspflicht: Der Notar muss einem Hauskäufer, der Verbraucher ist, in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung des notariellen Kaufvertrags, den Text des Vertragsentwurfs zukommen lassen. Damit trägt § 17 Abs. 2a BeurkG der Belehrungspflicht des Notars (über die rechtliche Tragweite des Geschäfts) Rechnung. Verletzt der Notar diese Pflicht, so macht er sich schadensersatzpflichtig. Mitunter kann der Käufer den Notar gar auf Erstattung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Übertragung des Eigentums an der Immobilie in Anspruch nehmen (BGH, Urteil vom 25.06.2015, III ZR 292/14).

Soweit sich Probleme bei der Bestimmung der Höhe des Schadensersatzanspruchs ergeben, etwa weil der Schaden der Immobilie nicht konkret bestimmt werden kann, so sollte sich der Käufer an einen Baugutachter oder einen Bauherrenverband wenden. Denn nur ein Sachverständiger wird Mängel am Bau und die Kosten der Behebung der Mängel beziffern können.

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