Räumungsklage gegen Mietnomaden

Dieser Beitrag wird in Kürze aktualisiert. Solange möchten wir Sie darauf hinweisen, dass einzelne Informationen in diesem Artikel veraltet sein könnten.

Sie haben einen Mietnomaden in Ihrer Immobilie und wollen nun schnellstmöglich die Herrschaft über Wohnung oder Haus erstreiten. Auf dem Weg zur Räumung und bei der Räumungsklage sind einige wichtige Dinge zu beachten, um letztlich nicht mehr Zeit, Geld und Nerven zu investieren, als nötig.

Wenn findige Einmietbetrüger am Werk sind, sollten Sie als Vermieter genau wissen was zu tun ist. Das Prozedere der Mietnomaden ist Ihnen längst bekannt. Deswegen sparen wir uns Ausführungen hierzu. Wir gehen auf die Schlichen der betrügerischen Mieter nur insoweit ein, soweit uns dies als notwenig erscheint, um Ihnen prozesstaktische Schritte erklären zu können. Kurzum: Dieser Praxisleitfaden soll Ihnen als Vermieter die korrekte Räumungsklage gegen Mietnomaden und den kürzesten auf dem Weg zur Räumung der Wohnung vermitteln.

Der Weg zur Räumungsklage gegen Mietnomaden

Die Räumungsklage sollte gut vorbereitet sein. ist ein wichtiger, aber eben nicht der einzige Schritt

1. Abmahnung nur, wenn gesetzlich vorgeschrieben: Schon bei den ersten verzögerten Mitzinszahlungen sollte sofort eine Abmahnung ausgesprochen werden. Es gibt aber zahlreiche Fälle, in denen Sie sich die Abmahnung sparen sollten. Wir erklären wann Sie den Mieter vor der Kündigung abmahnen müssen.
2. Rechtssichere Kündigung: Die rechtswirksame Kündigung ist ein wichtiger Meilenstein auf dem Weg zur Räumung der Wohnung. Wer hier einem Form- oder Fristfehler unterliegt, verbaut sich ein „sauberes Räumungsverfahren“.
3. Versorgungssperre – Strom und Wasser abstellen: Der Mietnomade leistet idR auch nach Erhalt der fristlosen Kündigung keinerlei Zahlungen an Sie. 1 Monat nach Zugang der Kündigung stellen Sie dem Mieter Strom und Wasser ab. Kündigen Sie den Energieliefervertrag und den Vertrag zur Lieferung von Wasser gegenüber dem Versorgungsunternehmen. Sie sind sich noch unsicher? Beachten Sie unsere Checkliste zur Versorgungssperre.
4. Die korrekte Räumungsklage: Form- und Fristfehler gilt es auch bei der Räumungsklage zu vermeiden. Die Wahl der korrekten Verfahrensart einerseits und die Verknüpfung von Räumungs- und Leistungsanträgen andererseits hilft Zeit und Geld zu sparen.
5. Richtige Art der Räumung: Eine Räumung ist teuer. Wohl dem, der die Kostenfallen kennt und die richtige Art der Zwangsvollstreckung wählt.

Abmahnung des Mietnomaden

Als geprellter Vermieter wissen Sie: die Mietnomaden kosten mehr als nur Nerven. Ein Betrüger nutzt Ihr Mietobjekt, ohne sich um seine Vertragspflichten zu kümmern. Das zeigt sich oftmals bereits im frühen Stadium des Vertragsverhältnisses.

Diese Aufforderung nennt sich „Abmahnung“. Um sich im Falle eines späteren Prozesses keinen Beweisschwierigkeiten auszusetzen, sollte Ihre Abmahnung unbedingt schriftlich erfolgen.

Wann muss ich abmahnen, wann nicht?

• Keine Abmahnung bei offensichtlicher Erfolglosigkeit: Entbehrlich ist eine Abmahnung dann, wenn sie von vornherein offensichtlich erfolglos ist, etwa weil der Mietnomade seine Zahlungsunwilligkeit mehr als deutlich zum Ausdruck gebracht hat. Das ist in der Praxis allerdings selten der Fall.
• Keine Abmahnung vor ordentlicher Kündigung: Ferner gilt es zu beachten, dass eine Abmahnung keine zwingende Kündigungsvoraussetzung ist. Eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB kann nach ständiger Rechtsprechung auch ohne vorausgegangene Abmahnung erfolgreich durchgesetzt werden. Dies ergebe sich nämlich aus der Auslegung des Gesetzes, welches keine Anhaltspunkte für die Erforderlichkeit einer Abmahnung biete (BGH, Urteil vom 28.11.2007, VIII ZR 145/07).
• Keine Abmahnung bei wiederholter Nichtzahlung: Wenn sich Ihr Mieter mit der Zahlung der Mietgegenleistung an zwei hintereinander liegenden Terminen im Zahlungsverzug befindet, können Sie ihm nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB fristlos kündigen. Einer vorherigen Abmahnung bedarf es nicht. Zögern Sie nicht. Kündigen Sie dem säumigen Mieter sofort. Lassen Sie sich nicht auf einen Kuhhandel mit dem Mietnomaden ein.
• Keine Abmahnung bei massiver Vertrauensstörung: Gibt es einen körperlichen Übergriff auf Sie durch den Mieter oder andere Straftaten (z.B. Einbrüche in andere Wohnungen, Stromdiebstahl) dann kann sofort gekündigt werden.
• Abmahnung bei Zahlungsverzögerung: Wenn Ihre Mieter die Miete zu spät zahlen, dann ist eine vorherige Abmahnung des Mieters gem. § 543 Abs. 3 BGB erforderlich. Hier stellen wir Ihnen ein Muster einer entsprechenden Abmahnung des Mieters zum Download bereit. Lassen Sie die Abmahnung dem Mieter durch einen Zeugen zustellen und notieren Sie sich den Zeitpunkt der Zustellung.

Kündigungsschreiben

Die Kündigung gegenüber einem zahlungsunwilligen Mieter sollte so früh wie möglich erfolgen. Sie sollten bei der Kündigung aber die typischen Fehlerquellen vermeiden.

Bedenken Sie: Der erste wichtige Schritt zur Räumung ist nun mal die wirksame Kündigung. Wenn Sie die von uns empfohlenen Schritte beachten, sind Sie auf der sicheren Seite.

1. Die Kündigung hat schriftlich zu erfolgen. Das Kündigungsschreiben bedarf Ihrer eigenhändigen Unterschrift und muss an alle zu kündigenden Mietparteien gerichtet sein.
2. Die Kündigung bedarf der verständlichen Darlegung des Kündigungsgrundes (z.B. Mietzahlungsverzug an zwei hintereinander liegenden Terminen). Soweit vor der Kündigung gegenüber dem Mieter eine Abmahnung ausgesprochen wurde, sollte auch deren Inhalt und Zustellungszeitpunkt eine inhaltliche Berücksichtigung finden.
3. Die Kündigung muss eine taggenau gesetzte Frist (tt.mm.jjjj) zur Räumung sowie zur Herausgabe des Schlüssels enthalten. Angemessen erscheinen je nach Konstellation 1 bis 2 Wochen nach Zugang des Kündigungsschreibens (LG Potsdam, Beschluss vom 26.8.04, 11 T 27/04).
4. Ferner sollten Sie in Ihrem Kündigungsschreiben der Fortsetzung des Mietverhältnisses nach dem Räumungstermin widersprechen.
5. Zur Sicherheit sollte in dem Kündigungsschreiben (neben der fristlosen, außerordentlichen Kündigung) hilfsweise auch die ordentliche Kündigung (etwa nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) ausgesprochen werden. Damit wird vermieden, dass der Mieter während des Gerichtsverfahrens die Mietzahlungen leistet und damit den Kündigungsgrund des Mietzahlungsverzugs gemäß § 543 Abs. 2 S. 2 BGB beseitigt (BGH, Urteil vom 19.09.2018, VIII ZR 261/17).
6. Die Zustellung der Kündigung sollte nachweisbar sein werden. Idealerweise bemühen Sie einen Zeugen, der den Inhalt und Zustellungzeitpunkt belegen kann.

Nur im Rahmen der ordentlichen Kündigung hat der Mieter gem. § 573c Abs. 1 BGB (soweit vertraglich nichts anderes vereinbart wurde) drei Monate Zeit um auszuziehen. Bei der fristlosen Kündigung müssen Sie als Vermieter freilich nicht so lange auf den Auszug des Mieters warten. Nach ständiger Rechtsprechung hat Ihr Mieter nach dem Zugang des außerordentlichen Kündigungsschreibens ca. 14 Tage Zeit zur Räumung Ihrer Wohnung. Zieht der Mieter dann nicht freiwillig aus, können Sie als Vermieter die Räumungsklage erheben.

Räumungsklage gegen Mietnomaden

Nun zum eigentlichen Thema – der Räumungsklage gegen den Mietnomaden in Ihrem Haus. Sie sollten wissen, dass sas gerichtliche Verfahren auf Räumung der Wohnung ein vergleichsweise kostenträchtiges Verfahren ist. Der Streitwert des Verfahrens berechnet sich aus dem Wert der zwölffachen Nettomiete plus den ausstehenden Mietzahlungen. So ein Verfahren sollte mithin bereits im ersten Anlauf gewonnen werden. Dies gilt erst recht, weil neben den Kosten auch der Zeitfaktor eine bedeutende Rolle spielt. Bis man ein vollstreckbares Urteil auf Räumung in den Händen hält, vergehen mitunter einige Monate; also Zeit, in denen der Mietbetrüger weiterhin Ihre Wohnung nutzen könnte.

Weiterhin können Sie Zeit sparen, indem Sie Ihre Klage auf Räumung sogleich beim richtigen Gericht anhängig machen, andernfalls findet auf Antrag eine Verweisung an das zuständige Gericht statt (dabei vergehen oftmals einige Wochen). Daher beachten Sie bitte: Räumungsklage und Räumungstitel über Mietwohnungen werden beim zuständigen Amtsgericht beantragt (§§ 1 ZPO, 23 Nr. 2a GVG); bei Gewerbemietraum richtet sich die sachliche Zuständigkeit nach dem Streitwert. Das Verfahren vor dem Amtsgericht dürfen Sie übrigens ohne Rechtsanwalt führen (wobei sich die Einschaltung eines Rechtsanwalts in Räumungsklagen durchaus empfiehlt). Sie müssen dem Gericht den Mietvertrag, das Kündigungsschreiben und Nachweise über den Zugang des Kündigungsschreibens beibringen.

Das Räumungsurteil wird nach vier Wochen rechtskräftig und wenn Sie mit der Räumung Leistungs- und Schadensersatzansprüche geltend gemacht haben, so haben Sie fortan 30 Jahre lang das Recht, den ausstehenden Mietzahlungsanspruch und sonstige titulierte Forderungen gegenüber dem Mietnomaden einzutreiben.

Die Räumung der Immobilie

Haben Sie das Räumungsverfahren gewonnen, so muss der Räumungstitel dem Mietnomaden zuerst einmal zugestellt werden. Dies wird das Gericht gem. § 317 ZPO von Amts wegen veranlassen. Oftmals jedoch gibt es das Problem, dass der Mietnomade plötzlich verschwunden ist, sodass ihm gegenüber gar keine Zustellung des Räumungstitels durch Übergabe erfolgen kann.

Für diesen Fall müssen Sie alle zumutbaren Nachforschungen anstellen, um den neuen Aufenthaltsort des ehemaligen Mieters ausfindig zu machen. Verlaufen die Nachforschungen erfolglos, so müssen Sie die erfolglosen Bemühungen der Nachforschung dem Gericht nachweisen. Beibringen sollten Sie folgendes:

1. eine negative Postanfrage,
2. eine negative Einwohnermeldeamtsauskunft sowie
3. eine schriftliche Versicherung Ihrerseits darüber, dass Nachbarn und dem Arbeitgeber der aktuelle Aufenthaltsort des Beklagten unbekannt ist.

Haben Sie dies veranlasst, dann können Sie eine öffentliche Zustellung des Räumungstitels beantragen. Diese Art der Zustellung erfolgt durch den Aushang einer Benachrichtigung an der Gerichtstafel.

Ist die Zustellung erfolgt und die Räumungsfrist fruchtlos verstrichen, so geht es an die eigentliche Räumung Ihrer Immobilie.

Für die Vollziehung der Räumung wird der Mieter letztmalig unter Wiederholung der im Urteil getroffenen Fristbestimmung angeschrieben. Nach fruchtlosem Fristablauf dürfen Sie den Gerichtsvollzieher beauftragen, die Zwangsräumung zu veranlassen. Den zuständigen Gerichtsvollzieher benennt Ihnen die Gerichtsvollzieherverteilerstelle am Amtsgericht im Bezirk der Immobilie. Der Gerichtsvollzieher verschafft sich Zutritt zu der Wohnung und behält pfändbare Gegenstände des Mietnomaden zur Versteigerung ein, um die Kosten des Verfahrens und offene Mietzahlungen auszugleichen.

Der Gerichtsvollzieher wird gemäß § 4 GvKostG von Ihnen einen Vorschuss verlangen, der die voraussichtlich entstehenden Kosten der Zwangsmaßnahme deckt. Als Vorschuss für die Räumung Ihrer Wohnung müssen Sie (beim klassischen Räumungsantrag) mit etwa 1.000 EUR pro Zimmer rechnen. Nicht selten ist der Mieter zu diesem Zeitpunkt bereits unbekannt verzogen. Die Durchsetzung Ihrer Zahlungsansprüche gegen Ihren damaligen Mieter ist in einem derartigen Fall kaum mehr möglich. Wohl dem, der eine entsprechende „Vermieter Rechtsschutzversicherung“ hat, die sich bereit erklärt, die Kosten der Räumung zu übernehmen.

Zwangsvollstreckung nach dem Berliner Modell

Legen Sie in Ihrem Schreiben an den Gerichtsvollzieher unter Berufung auf die Entscheidung des BGH explizit dar, dass Sie aufgrund Ihres Vermieterpfandrechts weder die Wegschaffung, noch die Einlagerung der in der Wohnung befindlichen Gegenstände (also keine Maßnahme gem. § 885 Abs. 2 bis Abs. 4 ZPO) begehren.

Da der Gerichtsvollzieher im Rahmen der Zwangsvollstreckung keine materiellrechtlichen Ansprüche klärt, wird er nicht prüfen, ob die in der Wohnung befindlichen Gegenstände von Ihrem Vermieterpfandrecht erfasst werden. Allerdings haben Sie nunmehr auch die Aufgabe, die in der Wohnung befindlichen Gegenstände nach pfändbaren und unpfändbaren Dingen (so auch Gegenstände an denen Rechte Dritter bestehen oder die den §§ 811 ff., 850 ff. ZPO unterfallen) zu kategorisieren.

• Um etwaigen Ansprüchen Ihres Mieters vorzubeugen, sollten Sie die Wohnung im Beisein mehrerer Zeugen betreten und die Vollständigkeit der Gegenstände, sowie deren Einteilung (pfändbar, unpfändbar, nicht lagerungsfähig) genau protokollieren.
• Es empfiehlt sich hierzu neben dem handschriftlichen Protokoll auch Fotos aufzunehmen, um den Zustand der Gegenstände zu erfassen.
• Eine Liste mit den exakten Bezeichnungen der Gegenstände dürfte Ihnen bereits vorliegen (diese haben Sie ja schon zur Geltendmachung Ihres Vermieterpfandrechts angelegt). Auf dieser Liste sollten Sie den Zustand der Gegenstände festhalten.
• Ihre Zeugen haben abschließend die Richtigkeit und Vollständigkeit des Protokolls schriftlich zu bestätigen.

Berliner Modell: Wohin mit dem Gerümpel?

Pfändbare Gegenstände: In Bezug auf die pfändbaren Gegenstände benötigen Sie keine Erklärung Ihres ehemaligen Mieters. Diese können Sie ab Pfandreife verwerten. Sie dürfen sie öffentlich versteigern und mitunter auch privat verkaufen.

Nicht pfändbare Gegenstände: Unpfändbare Sachen haben Sie nach § 885 Abs. 3 S. 2 ZPO dem Mieter (oder sofern diese einem Dritten gehören auch diesem) herauszugeben. Ist die Herausgabe nicht möglich, machen Sie folgendes.

• Möglichkeit 1 – Fristsetzung und Einlagerung: Gegenstände, bei denen eine Lagerung aus hygienischen Gründen nicht möglich ist, entsorgen Sie. Alle anderen Gegenstände (die nicht dem Pfandrecht unterstehen) lagern Sie ein. Anschließend fordern Sie den ehemaligen Mieter (soweit dessen neue Anschrift bekannt ist) via Einschreiben Brief auf, die Gegenstände (diese listen Sie vollständig und mit exakter Bezeichnung auf) innerhalb von 14 Tagen abzuholen. Ein Muster einer solchen Aufforderung an den Mietnomaden stellen wir Ihnen hier zum Download bereit. Erklären Sie dabei auch, dass die pfändbaren Gegenstände nach fruchtlosem Fristablauf verwerten werden. Weisen Sie den Mietnomaden darauf hin, dass er die Verwertung verhindern kann, wenn er Ihnen innerhalb der Frist die noch offen Forderungen begleicht. Nach Fristablauf können Sie die pfändbaren Gegenstände der Verwertung (durch die öffentliche Versteigerung) zuführen. Aber — ein Nachteil der Berliner Räumung — die unpfändbaren Gegenstände müssen Sie bis zur Verjährung (30 Jahre) einlagern.
• Möglichkeit 2 – Räumungsvereinbarung schließen: Diese Variante ist nur selten von Erfolg gekrönt. Aber erwähnt werden soll Sie dennoch. Sie können mit dem ehemaligen Mieter freilich auch einen Vertrag schließen, der regelt, dass die unpfändbaren Gegenstände innerhalb von 14 Tagen abgeholt werden müssen und ansonsten in Ihr Alleineigentum übergehen und Sie fortan frei über dieselben verfügen können. In kaum einem Fall wird der Mietnomade aber auf ein solches Angebot eingehen.
• Möglichkeit 3 – sofortige Entsorgung: Sie können die Gegenstände auch sofort entsorgen. Bedenken Sie aber, dass Sie sich nach § 280 Abs. 1 BGB sowie § 823 Abs. 1 BGB und § 231 BGB schadenersatzpflichtig machen. Außerdem könnte eine Strafanzeige wegen Sachbeschädigung drohen (zugegebenermaßen suchen Mietnomaden eher selten den Kontakt zu den Strafverfolgungsbehörden, aber man weiß ja nie).

Ich habe schon so manchen hartgesottenen Vermieter erlebt, der rigoros die Variante 3 durchzieht und damit „gut fährt“, weil er nie wieder was vom Mietnomaden gehört hat. Und wenn sich der Mietnomade doch meldet und Schadensersatz fordert, dann erklärt der energische Vermieter die Aufrechnung mit den noch offenen titulierten Zahlungsforderungen. Ich kann durchaus Vermieter verstehen, die so agieren. Anraten würde ich aber die Variante 2 oder 1.

Räumungsbegleitende Maßnahmen – Versorgungssperre & Co.

Der Unmut über den Mietnomaden sorgt bei so manchem Vermieter für „kreativen“ Ideen. Manche sind erlaubt, von anderen sollten Sie Abstand nehmen.

• Vorsicht ist geboten bei der unüberlegten Entsorgung des Wohnungsinventars des Mietganoven. Taucht der Mieter nämlich unerwartet wieder auf, könnten Sie sich als Vermieter nach § 231 BGB schadensersatzpflichtig machen aufgrund der ausgeübten, verbotenen Selbsthilfe (BGH, Urteil vom 14.07.2010, VIII ZR 45/09).
• Darüber hinaus ist auch ein eigenständiger Schlossaustausch durch den Vermieter, auch nach Beendigung des Mietverhältnisses als unzulässig zu qualifizieren (OLG Celle, Beschluss vom 17.06.2017, 2 U 63/17). Dies stellt eine verbotene Eigenmacht iSd. § 858 BGB dar und diese ist selbst unter dem Herausgabeanspruch des Vermieters, der sich aus einem bloßen Besitzrecht ableitet, nicht gerechtfertigt. Verklagt Sie der Mietnomade nach dem Schlosswechsel, so wird er nur sein Besitzrecht nachweisen müssen, das ihm aus dem Mietvertrag zufällt. Als Vermieter müssten Sie sodann den kaum zu erbringenden Nachweis führen, dass der Mietnomade freiwillig auf sein Besitzrecht verzichtet hat (etwa weil er ausgezogen ist).
• Neben den oben dargelegten Maßnahmen bleibt es Ihnen zwar unbenommen, eine Strafanzeige wegen Mieteingehungsbetrug zu stellen. Allerdings werden diese Verfahren häufig eingestellt, da nur schwer nachweisbar ist, dass der Mietvertrag in Betrugsabsicht eingegangen worden ist. Ferner sollten Sie beachten, dass eine Strafanzeige die Durchsetzung der zivilrechtlichen Ansprüche verzögern kann. Nach § 149 Abs. 1 ZPO kann das Gericht nämlich das Zivilverfahren bis zur Erledigung des Strafverfahrens aussetzen. Daher sollte die Erstattung einer Strafanzeige wohl überlegt sein.
• Die Versorgungssperre, also das Abstellen von Strom und/oder Wasser darf mitunter als Druckmittel eingesetzt werden. Die rechtlichen Grenzen der Versorgungssperre werden im Nachgang beschrieben.

Versorgungssperre – Kein Strom und Wasser für den Mieter

Verständlicherweise werden Sie als Vermieter, der von einem Mietnomaden ausgenutzt wird, mit mächtigem Ärger im Bauch nach innovativen Druckmitteln suchen, um den Betrüger aus der Wohnung zu „treiben“. Ich behaupte einmal, dass jeder Vermieter in solch einer Situation über das Abstellen von Strom und Wasser nachdenkt.

Vorwegnehmen darf ich, dass Sie – unter nachstehenden Voraussetzungen – als Vermieter dem Mietnomaden mitunter Strom und Wasser abstellen dürfen (sogenannter „kalter Auszug“). Wenn Sie durch den Mietvertrag zur Lieferung von Wasser und Strom verpflichtet sind und insoweit die Entgeltung gegenüber den Stadtwerken bzw. dem Versorgungsunternehmen übernommen haben, dürfen Sie ferner auch diese Verträge kündigen, wenn Sie unsere Checkliste beachten.

Allerdings ist höchstrichterlich noch nicht entschieden, ob diese Grundsätze auch auf die Wohnraummiete zu übertragen sind. Die Gerichte nehmen im Rahmen der Wohnraummiete tendenziell eine restriktive Beurteilung vor und beurteilen etwaige Versorgungssperren als mit dem Recht unvereinbar.

Wenn Sie unsere Checkliste zur Versorgungssperre beachten, steht der Versorgungssperre nach hiesigem Dafürhalten nichts entgegen (s.a. Leroy in Neue Justiz 11/2013, „Aufsatz – Die Versorgungssperre“, S. 441-484 „).

Checkliste zur Versorgungssperre

1. Sie (und eben nicht der Mieter) sind selbst Vertragspartner der Stadtwerke bzw. des Versorgungsunternehmens. Dies ist die Grundvoraussetzung dafür, dass Ihnen hinsichtlich der Versorgungsleistungen ein aus dem Mietvertrag begründetes Zurückbehaltungsrecht zusteht.
2. Sie haben den Mietvertrag wirksam (fristlos) gekündigt.
3. Seit dem nachweisbaren Zugang der Kündigung ist 1 Monat verstrichen.
4. Der Mietnomade hat nach der Kündigung keinerlei Zahlungen an Sie veranlasst.

Liegen diese Voraussetzungen bei Ihnen vor? Dann können Sie dem Mieter Strom und Wasser sperren. Zudem können Sie die Versorgungsverträge gegenüber dem Versorgungsunternehmen kündigen.