Architekt haftet für seine Fehler auf Schadensersatz Immobilienrecht

Architekt haftet für seine Fehler auf Schadensersatz

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Haben auch Sie sich den Traum vom Eigenheim dadurch erfüllt, dass Sie sich ein Haus gebaut haben bzw. haben bauen lassen? Wenn Sie nun mit dem Ergebnis nicht zufrieden sind oder es aufgrund fehlerhafter Arbeiten zu einem Schaden an Ihren Rechtsgütern gekommen ist, können Sie rechtliche Schritte gegen gleich mehrere Beteiligte einleiten. Denn Verträge werden Sie im Zweifel nicht nur mit einer Person abgeschlossen haben. Vielmehr stehen Ihnen in der Regel Bauunternehmer, Handwerker und Architekt gegenüber. In diesem Artikel wollen wir die Haftung des Architekten genauer beleuchten. Welche Pflichten treffen einen Architekten und welche Rechte stehen Ihnen als Bauherr im Falle einer Pflichtverletzung zu?

Der Architektenvertrag als Pflichtengrundlage

Geschlossen wird der Architektenvertrag als Werkvertrag nach den §§ 631 ff. BGB. Allerdings beinhaltet der Vertrag auch Dienstvertragselemente, und zwar im Hinblick auf die wirtschaftliche und technische Betreuung des Bauvorhabens durch den Architekten.

Gemäß § 650p Abs. 1 BGB wird der Unternehmer durch einen Architektenvertrag verpflichtet, die Leistungen zu erbringen, die nach dem jeweiligen Stand der Planung und Ausführung des Bauwerks erforderlich sind, um die zwischen den Parteien vereinbarten Planungs- und Überwachungsziele zu erreichen.

Der Architekt schuldet Ihnen also vertragsgemäß einen festgelegten Werkerfolg, der rechtlich auch als das Entstehenlassen eines Bauwerks bezeichnet wird.

Bewusst wird nicht von der Herstellung oder Errichtung des Bauwerks gesprochen, denn dafür ist der Architekt nicht zuständig. Das ist vielmehr Sache der Handwerker oder Bauunternehmer. Gerade dieses Zusammenspiel mehrerer Beteiligter macht es in der Praxis häufig sehr schwierig, die genauen Pflichten der beauftragten Personen zu benennen und voneinander abzugrenzen.

Die Pflichten des Architekten aus dem Architektenvertrag

Bevor man verstehen kann, wofor ein Architekt einzustehen hat, muss man zunächst einmal klarstellen, welche Pflichten dem Bauplaner obliegen. Die Pflichten hängen von der jeweiligen Phase, in dem sich Ihr Bauvorhaben befindet ab.

Eine Hilfe bei der Umschreibung der Pflichten des Architekten kann Ihnen die Honorarvereinbarung für Architekten und Ingenieure (HOAI) bieten. Dort sind die insgesamt neun Leistungsphasen der Objekt- und Fachplanung nämlich aufgeführt.

  1. Grundlagenermittlung: In dieser Phase soll der Architekt sich um die Voraussetzungen zur Lösung der Bauaufgabe kümmern. Zusammengefasst hat der Architekt dabei die folgenden Aufgaben:
  2. Klären der Aufgabenstellung auf Grundlage Ihrer Vorgaben oder Ihrer Bedarfsplanung
  3. Ortsbesichtigung
  4. Beraten zum gesamten Leistungs- und Untersuchungsbedarf
  5. Formulieren der Entscheidungshilfen für die Auswahl anderer an der Planung fachlich beteiligter Personen
  6. Zusammenfassen, Erläutern und Dokumentieren der Ergebnisse
  7. Vorplanung: Diese Phase beinhaltet eine Grundlagenanalyse, die Abstimmung der Aufgabenstellung und die Erarbeitung eines Planungskonzeptes. Das Planungskonzept wird lediglich grob mit Hilfe von Strichskizzen und Erläuterungen dargestellt.
  8. Entwurfsplanung: Das Ziel der Entwurfsplanung ist es, aufbauend auf der Vorplanung ein stimmiges und realisierbares Planungskonzept zu entwickeln, das alle projektspezifischen Problemstellungen berücksichtigt. Die Entwurfsplanung basiert auf Ihrer Bedarfsplanung und erfordert daher einen detaillierten Abstimmungsprozess mit Ihnen. Im Vergleich zur Vorplanung wird es in dieser Phase auch deutlich konkreter, schließlich hat der Architekt eine zeichnerische Darstellung des Entwurfs mit Angabe maßbestimmender Dimensionen zu fertigen.
  9. Genehmigungsplanung: Sie umfasst alle Leistungen des Architekten zur Zusammenstellung eines Bauantrags auf Grundlage eines vorhandenen Entwurfs mit dem Ziel der Erteilung einer Baugenehmigung.
  10. Ausführungsphase: Diese Phase beinhaltet die Weiterentwicklung des genehmigten Entwurfs unter ausführungstechnischen Aspekten. Als Grundlage für eine ausführungsreife Lösung müssen alle Berechnungen und Dimensionierungen durchgeführt werden. Ziel der Ausführungsplanung ist die Erstellung eines Plansatzes, der alle für die Bauausführung notwendigen Informationen enthält. Dies sind zum Beispiel Maße, Materialangaben, Angaben zur Qualität und Beschaffenheit, Toleranzen und Verarbeitungshinweise. 
  11. Vorbereitung der Vergabe: Hier geht es um die Aufstellung eines Vergabeterminplans. Die Ermittlung von Mengen auf Basis der Ausführungspläne dient als Grundlage für das Aufstellen von Leistungsbeschreibungen mit Leistungsverzeichnissen nach Leistungsbereichen. Anhand der Leistungsverzeichnisse werden die Kosten ermittelt und durch einen Vergleich mit der Kostenberechnung wird die Kostenkontrolle durchgeführt. Alle Arbeiten erfordern dabei Abstimmung und Koordination der an der Planung beteiligten Fachbereiche. Die Zusammenstellung der Vergabeunterlagen schließt die Leistungsphase ab.
  12. Mitwirkung bei der Vergabe: Der Architekt soll alle Angebote einholen, die für den Hausbau benötigt werden und die Vertragsunterlagen für sämtliche Leistungsbereiche zusammenstellen. Die eingehenden Angebote sollen von ihm geprüft werden und – falls notwendig – sollen noch klärende Gespräche mit mitbietenden Handwerksbetrieben geführt werden. Nachdem der Architekt die Vertragsunterlagen für alle Leistungsbereiche gefertigt und zusammengestellt hat, soll er bei der Auftragserteilung durch Sie mitwirken.
  13. Objektüberwachung – Bauüberwachung und Dokumentation: In dieser Phase erfolgt das Überwachen der Ausführung des Objekts auf Übereinstimmung mit der Baugenehmigung oder Zustimmung, den Ausführungsplänen und den Leistungsbeschreibungen sowie mit den allgemein anerkannten Regeln der Technik und den einschlägigen Vorschriften.
  14. Objektbetreuung: In dieser Phase soll der Architekt das fertiggestellte Gebäude nochmals auf mögliche Mängel überprüfen, bevor die Gewährleistungsfristen ablaufen.   

Urteile zur Pflichtverletzung des Architekten bei der Bauaufsicht

Die ersten fünf Leistungsphasen umfassen also primär eine sachgerechte und gebrauchstaugliche Planung durch den Architekten. Diese Planung muss dem ausführenden Unternehmer unter anderem die schadensträchtigen Details einer Abdichtung gegen drückendes Wasser in einer jedes Risiko ausschließenden, nicht auslegungsbedürftigen Weise verdeutlichen.

Planungsfehler bei der Mauerwerksabdichtung

Die sich hieraus ergebenden Anforderungen an eine vertragsgerechte Planung der Mauerwerksabdichtung durch Dickbeschichtung bei drückendem Wasser sind besonders hoch und nur dann erfüllt, wenn die Planung des Architekten durch ein im Leistungsverzeichnis detailliert und vollständig zu beschreibendes, in sich schlüssiges Abdichtungskonzept eine funktionstaugliche Abdichtung der unterirdischen Teile des Baukörpers gegen Grundwasser, Erdfeuchtigkeit und Oberflächenwasser gewährleistet (OLG Düsseldorf, Urteil vom 22.06.2004, I-21 U 225/03). Hierbei sind auch die Grundwasserstände zu berücksichtigen, die in einem Beobachtungszeitraum von 20 Jahren nur gelegentlich erreicht worden sind (OLG Düsseldorf, Urteil vom 30.11.2004, 23 U 73/04).

Verletzung der Überwachungspflicht und Bauaufsicht des Architekten

In den letzten beiden Phasen geht es dagegen in erster Linie um Überwachungspflichten und die Pflicht zur Rechnungsprüfung. Insbesondere zur Reichweite und zum Umfang der Bauaufsicht des Architekten gibt es dabei zahlreiche Urteile.

  1. So ist dem Architekten etwa eine unzureichende, nämlich nicht frostsichere Gründungstiefe der Garage als Fehler anzulasten, denn der mit der Objektüberwachung beauftragte Architekt muss darauf achten, dass die erforderliche Gründungstiefe eingehalten wird (OLG Düsseldorf, Urteil vom 30.03.2004, 23 U 65/03).
  2. Außerdem verletzt der Architekt eine ihm im Rahmen der Bauaufsicht obliegenden Pflicht, wenn er fehlerhaften Innenputz, eine fehlerhafte Außenwandabdichtung im Sockelbereich oder fehlerhaften Außenputz nicht verhindert (OLG Celle, Urteil vom 07.07.2004, 7 U 216/03).
  3. Gleiches gilt, wenn der Architekt sich nicht darüber vergewissert, dass durch Ausschachtungsarbeiten keine Versorgungsleitungen gefährdet oder gar beschädigt werden (OLG Hamm, Urteil vom 01.07.2004, 21 U 20/04).
  4. Bei wichtigen oder bei besonders kritischen Baumaßnahmen, die erfahrungsgemäß ein hohes Mängelrisiko aufweisen, ist der Architekt sogar zu erhöhter Aufmerksamkeit und zu einer intensiveren Wahrnehmung der Bauaufsicht verpflichtet. Dazu gehören insbesondere Abdichtungs- und Isolierarbeiten (LG Berlin, Urteil vom 09.12.2004, 5 O 529/02).

Verletzung der Aufklärungs- und Beratungspflicht des Architekten

Während der gesamten Objekt- und Fachplanung, das heißt unabhängig von einer konkreten Leistungsphase, treffen den Architekten Aufklärungs- und Beratungspflichten Ihnen gegenüber, Koordinierungspflichten, Verkehrssicherungspflichten sowie die Pflicht, Leistungen anderer Beteiligter zu prüfen. Insoweit hat der Architekt im Rahmen seiner Koordinierungspflichten während der gesamten Planungs- und Ausführungsphase umfassende Terminplanungen zu erbringen, weil nur auf diese Weise ein ordnungsgemäßer Bauablauf gewährleistet ist (OLG Celle, Urteil vom 16.03.2004, 16 U 169/03).

Außerdem muss ein planender Architekt das Brandschutzkonzept prüfen. Wenn er vorwerfbar die nach diesem Konzept zu beachtenden Anforderungen, die der Nutzungsabsicht nicht entsprechen, nicht beachtet, verletzt er eine ihm obliegende Pflicht (OLG Düsseldorf, Urteil vom 29.04.2004, 5 U 144/03).

Ebenso gehört es zu den Hauptleistungspflichten des Architekten, ein zur Verfügung gestelltes Bodengutachten jedenfalls im Rahmen einer Evidenzkontrolle auf inhaltliche Richtigkeit zu überprüfen. Eine Pflichtverletzung ist dabei dann zu bejahen, wenn er das offenkundig falsche Bodengutachten kritiklos in seine Entwurfs- und Genehmigungsplanung einfließen lässt (OLG Brandenburg, Urteil vom 25.08.2004, 4 U 185/03).

Folgen einer Pflichtverletzung: Architekt haftet auf Schadensersatz

Tritt infolge einer der genannten oder einer sonstigen Pflichtverletzung an Ihrem Haus ein Baumangel auf, stehen Ihnen verschiedene Rechte gegen den Architekten zu.

So lange Sie den Architektenlohn noch nicht gezahlt haben, können Sie nach § 641 Abs. 3 BGB die Zahlung eines angemessenen Teils der Vergütung verweigern. Angemessen ist in der Regel das Doppelte der für die Beseitigung des Mangels erforderlichen Kosten.

Haben Sie den Architekten dagegen bereits entlohnt, stehen Ihnen die in § 634 BGB abschließend aufgelisteten Gewährleistungsansprüche zu:

  • Aufgrund des Vorrangs der Nacherfüllung müssen Sie zunächst Nachbesserung vom Architekten verlangen, also die Beseitigung des Mangels – sofern dies überhaupt möglich ist. Der Architekt kann die Nacherfüllung jedoch gemäß § 635 Abs. 3 BGB verweigern, wenn sie nur mit unverhältnismäßigen Kosten möglich ist. Das ist der Fall, wenn die Nacherfüllung in keinem vernünftigen Verhältnis zur Höhe des dafür erforderlichen Aufwandes steht. Wann dies anzunehmen ist, ist stark einzelfallabhängig und hängt maßgeblich von Ihrem Interesse an einer ordnungsgemäßen vertraglichen Leistung auf der einen Seite und dem zeitlichen und wirtschaftlichen Aufwand des Architekten auf der anderen Seite ab.
  • Ist eine von Ihnen zum Zwecke der Nacherfüllung gesetzte Frist erfolglos abgelaufen, steht Ihnen das Recht zur Selbstvornahme zu. Das bedeutet, dass Sie den Mangel selbst oder durch einen anderen Architekten beseitigen und Ersatz der dafür erforderlichen Aufwendungen verlangen können.
  • Außerdem können Sie vom geschlossenen Architektenvertrag zurücktreten oder die gezahlte Vergütung mindern. Nach § 638 Abs. 3 BGB ist dabei die Vergütung in dem Verhältnis herabzusetzen, in welchem zur Zeit des Vertragsschlusses der Wert des Werkes in mangelfreiem Zustand zu dem wirklichen Wert gestanden haben würde.
  • Die größte praktische Relevanz im Kontext der Architektenhaftung hat jedoch der Ihnen zustehende Anspruch auf Schadensersatz. Unter der zusätzlichen Voraussetzung des Verschuldens Ihres Architekten, das jedoch zu Ihren Gunsten vermutet wird, können Sie Ersatz von Mangel- und Mangelfolgeschäden verlangen. Während Mangelschäden Schäden am Bauwerk selber beschreiben, meinen Mangelfolgeschäden Schäden an anderen Ihrer Rechtsgüter infolge des ursprünglichen Baumangels.

Anspruchsgegner und Gesamtschuld

Wie erwähnt kommen bei auftretenden Baumängeln in der Regel mehrere Verantwortliche in Betracht. Können Sie Ihre Ansprüche dennoch einfach so gegen den Architekten richten? Ja – und zwar aufgrund des Prinzips der Gesamtschuld. Danach kann sich im Falle des Vorhandenseins mehrerer Schädiger der auf Zahlung zunächst in Anspruch genommene Gesamtschuldner bei dem einen oder dem anderen Gesamtschuldner im Innenverhältnis die gezahlte Summe entsprechend dem jeweiligen Grad der Verschuldensquote zurückholen. Sie können sich also bei einer Gesamtschuld des Architekten, des Bauunternehmers und der Handwerker frei denjenigen auswählen, von dem Sie Ihren Schaden ersetzt verlangen möchten. Und damit durchaus auch Ihren Architekten!

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