Flucht vor Corona: Darf ich im Schrebergarten wohnen? Immobilienrecht

Flucht vor Corona: Darf ich im Schrebergarten wohnen?

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Darf man im eigentlich in einem Schrebergarten wohnen? In Zeiten der pandemiebedingten sozialen Distanz kommen einige Kleingartenbesitzer auf die Idee, ihren Wohnsitz auf den Schrebergarten zu verlagern. Doch ist das erlaubt?

Kleingarten-Idyll statt häuslicher Isolation

Die Idee liegt nahe: gerade Senioren aus Großstädten oder Familien mit einem Pachtbereich in einer Gartenkolonie zieht es nach Wochen der häuslichen Isolation in die Natur. Doch dürfen sie sich in ihrem Kleingarten über Nacht aufhalten oder sogar darin wohnen? Was genau ist eigentlich unter dem Begriff „Wohnen“ zu verstehen und welche Regelungen haben Sie als Kleingärtner noch zu beachten? Alle diese Fragen werden im folgenden Beitrag thematisiert. 

Gesetzliche Grundlagen zum Kleingarten

Die wichtigste gesetzliche Grundlage für Fragen rund um den Kleingarten ist das Bundeskleingartengesetz (BKleingG). Dies regelt neben den begrifflichen Bestimmungen insbesondere alle Vorschriften bezüglich der Pachtverhältnisse.

Neben dem Bundeskleingartengesetz legen die Satzungen der jeweiligen Kleingartenvereine weitere Regelungen für das Verhalten in der Kleingartenanlage fest. Diese Regelungen müssen grundsätzlich von jedem Kleingärtner, der zwangsläufig auch Mitglied des Kleingartenvereins sein muss, beachtet werden.

Wann gilt ein Garten als Kleingarten?

Unter einem Kleingarten im Sinne des Bundeskleingartengesetzes sind Gärten zu verstehen, die sich in Kleingartenanlagen, also in Anlagen, in der mehrere Einzelgärten mit gemeinschaftlichen Einrichtungen, zum Beispiel Wegen, Spielflächen und Vereinshäusern, zusammengefasst sind, befinden. Ein solcher Kleingarten soll dem Nutzer zur nichterwerbsmäßigen Nutzung, insbesondere zur Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen für den Eigenbedarf, und zur Erholung dienen, vgl. § 1 Abs. 1 BKleingG.

Die Kleingartenparzelle darf nicht größer als 400 Quadratmeter sein. Außerdem sind in den Kleingärten nur Gartenlauben in einfacher Ausführung mit höchstens 24 Quadratmetern einschließlich überdachtem Freisitz zulässig, vgl. § 3 BKleingG .

Zwar könnte man hier auf die Idee kommen, die zulässige Größe der Gartenlaube zu erweitern, indem zwei aneinandergrenzende Kleingartenparzellen gepachtet werden, und die Gartenlaube in der Mitte errichtet, so dass auf jeder Gartenparzelle eine Laube mit höchstens 24 Quadratmetern steht. Dies ist jedoch nicht zulässig. Mit diesem Sachverhalt musste sich das Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen im Jahre 2009 beschäftigen. Es kam zu dem folgenden Schluss.

[…] eine auf der Grenze der beiden Gartenparzellen stehende Laube ändert nichts an der formellen und materiellen Illegalität. Doppellauben sind nach dem Bundeskleingartengesetz nicht zulässig.

OVG NRW, Beschluss vom 04.12.2009, 10 A 1671/09

Zudem legt das Bundeskleingartengesetz ausdrücklich fest, dass die Gartenlaube nach ihrer Beschaffenheit, insbesondere nach ihrer Ausstattung und Einrichtung nicht zum dauernden Wohnen geeignet sein darf, vgl. § 3 BKleingG. Demnach ist es untersagt, die Gartenlaube mit einer Wasserversorgung, Heizkörpern, DSL-Anschlüssen etc. auszustatten.

Darf man in der Kleingartenanlage wohnen?

Daraus, dass eine Gartenlaube gemäß § 3 Abs. 2 BKleingG nicht zum dauernden Wohnen geeignet sein darf, lässt sich schließen, dass das Wohnen in der Kleingartenanlage untersagt ist.

Was bedeutet „dauerhaftes Wohnen“?

Aber was genau bedeutet „dauerhaftes Wohnen“? Der Begriff des Wohnens wird in § 20 Bundesmeldegesetz definiert.

Wohnung im Sinne des Gesetzes ist jeder umschlossene Raum, der zum Wohnen oder Schlafen benutzt wird. Als Wohnung gilt auch die Unterkunft an Bord eines Schiffes oder Marine. Wohnwagen und Wohnschiffe sind nur dann als Wohnungen anzusehen, wenn sie nicht oder nur gelegentlich fortbewegt werden.

§ 20 Bundesmeldegesetz

Wer seine also entgegen der Regelung des § 3 Abs. 2 BKleingG also zum dauerhaften Wohnen einrichtet und diese regelmäßige zum Wohnen oder Schlafen nutzt, verstößt nicht nur gegen das Bundeskleingartengesetz, sondern in der Regel auch gegen die Regelungen der jeweiligen Satzung des Kleingartenvereins.

Auch der Bundesgerichtshof hat bereits in einer Grundsatzentscheidung bestätigt, dass das Wohnen in einer Kleingartenanlage nicht gestattet ist (BGH, Urteil vom 24.07.2003, II ZR 203/02). Der Senat hat betont, dass die Regelung des § 3 Abs. 2 BKleingG wichtige Umstände sicherstellen soll.

[So sollen] Charakter und Eigenart von Kleingartenanlagen erhalten bleiben; insbesondere soll verhindert werden, daß sich Kleingartenanlagen zu Wochenendhaus- oder Ferienhausgebieten entwickeln (BT-Drucks. 9/1900 S. 13). Die nach § 3 Abs. 2 BKleingG zulässigen Lauben haben danach nur eine der gärtnerischen Nutzung des Grundstücks dienende Hilfsfunktion. Sie dienen der Aufbewahrung von Geräten für die Gartenbearbeitung und von Gartenerzeugnissen sowie kurzfristigen Aufenthalten des Kleingärtners und seiner Familie aus Anlaß von Arbeiten oder der Freizeiterholung im Garten. Mag dabei auch das gelegentliche behelfsmäßige Übernachten in der Laube noch nicht im Widerspruch zur kleingärtnerischen Nutzung stehen, so darf die Laube jedenfalls nicht eine Größe und eine Ausstattung haben, die zu einer regelmäßigen Wohnnutzung, etwa an den Wochenenden, einladen (vgl. BVerwG NJW 1984, 1576). Da das Gesetz schon die Schaffung der Voraussetzungen für ein dauerndes Wohnen unterbinden will, sind insbesondere die Herstellung und Unterhaltung entsprechender Ver- und Entsorgungsanlagen und -einrichtungen (Anschluß an das Elektrizitäts-, Gas- und Fernwärmenetz; Abwasserbeseitigungsanlagen; Telefonanschluß etc.) und das Anbringen ortsfester Heizvorrichtungen (Kamin, Schornstein) nicht erlaubt.

BGH, Urteil vom 24.07.2003, II ZR 203/02

Auch das Oberlandesgericht Naumburg hat sich schon vor 20 Jahren mit der Zulässigkeit des Wohnens in einer Kleingartenanlage beschäftigt (OLG Naumburg, Urteil vom 16.01.2001, 13 U 111/00). Hier hat der Pächter in seinem Kleingarten eine Laube mit DSL-Anschluss errichtet und ist anschließend auch dort eingezogen. Daraufhin kündigte der Verpächter den Pachtvertrag und forderte die Pächter zum Rückbau und zur Räumung des Kleingartens auf. Das Gericht hielt die Kündigung für gerechtfertigt, da der Pächter die Kleingartenanlage zum Wohnen genutzt hat.

Ist das Übernachten in der Kleingartenanlage erlaubt?

Entgegen zum dauerhaften Wohnen ist das über Nacht aufhalten nicht gesetzlich durch das Bundeskleingartengesetz untersagt. Das Bundeskleingartengesetz schreibt nur vor, dass die Kleingartenanlagen primär der kleingärtnerischen Nutzung dienen sollen und keinen dauerhaften Wohncharakter haben dürfen.

Allerdings sind die Regelungen der Satzungen oder der Gartenordnung des jeweiligen Kleingartenvereins zu berücksichtigen.

Weitere Regelungen der Kleingartenanlage beachten!

Ist das Übernachten erlaubt, so müssen dennoch die Regelungen der jeweiligen Kleingartenanlage berücksichtigt werden. Diese Regelungen umfassen regelmäßig Vorgaben bzgl. der Ruhezeiten, offene Feuer im Garten, Tierhaltung etc.

Hier sind einige Beispiele, die wir der Kleingartenordnung des Mindener Kleingärtnervereins Johansenstraße e.V. entnommen haben.

Ruhezeiten in der Kleingartenanlage

In der Schrebergartenanlage gelten einzuhaltende Ruhezeiten, die bei einem Wohnaufenthalt gefährdet werden könnten. Während der Ruhezeiten sind alle Tätigkeiten, die Lärm verursachen, untersagt.

Ruhezeiten sind:

Sonn- und Feiertage absolut
Werktags   abends 20:00 Uhr – morgens 07:00 Uhr
mittags von 13:00 Uhr – 15:00 Uhr
Samstagab mittags 13:00 Uhr

Offene Feuer und Grillen

Auch ist man geneigt beim kurzzeitigen Nächtigen im Kleingarten denselben Freizeitaktivitäten zu frönen, wie im gewöhnluchen Hausgarten. Doch auch dabei muss der Kleingärtner Einschränkungen akzeptieren. Wohnen Laut § 7 des Immissionsschutzgesetzes NRW ist es verboten, Gartenabfälle oder sonstige Materialien im Freien zu verbrennen. Dies gilt auch für handelsübliche Grillkamine.

Grillen ist nur mit Holzkohle und handelsüblichem Grillanzünder gestattet.

Besonderheiten aufgrund des Coronavirus

Im Hinblick auf das Coronavirus und die Regelungen zur Eindemmung der Ansteckungen der Bürger gibt es keine Änderungen. Der Aufenthalt des Kleingärtners in seiner eigenen Parzelle ist dem Schrebergartenbesitzer gestattet, da seine Parzelle keinen öffentlicher Raum im Sinne des § 12 CoronaSchVO darstellt.

Wohnen darf der Kleingärtner in seinem Schrebergarten aber nicht. Gem. § 11 Abs. 1 CoronaSchVO sind Veranstaltungen und Versammlungen im Schrebergarten untersagt, derzeit auch private Veranstaltungen.

Was droht bei Verstößen?

Wer gegen die Regelungen des Bundeskleingartengesetzes verstößt oder seine Pflichten verletzt, muss mit einer Abmahnung und im schlimmsten Fall sogar mit einer außerordentlichen Kündigung rechnen. Wer illegalerweise Gebäude im Schrebergarten errichtet, dem droht auf kurz oder lang eine Rückbauverpflichtung.

Die Gartensatzungen der Gemeinden schreiben in der Regel jährliche Begehungen der Parzellen durch die Vorstandsmitglieder vor. Hierbei wird insbesondere darauf geachtet, ob die Parzellen den Vorschriften entsprechen. Sollte dies nicht der Fall sein, bekommt der Pächter einen Hinweis mit der Aufforderung, die vertragsgerechten Zustände wiederherzustellenZudem besteht die Möglichkeit, dass die Parzellen von den örtlichen Ordnungsämtern kontrolliert werden.

Bei Weigerung kann Abmahnung und eine Fristsetzung zum Rückbau ausgesprochen werden. Wenn diesen Aufforderungen weiterhin nicht eingegangen wird, kann der Pachtvertrag gekündigt werden.

Zudem regelt das Bundeskleingartengesetz in den §§ 8, 9 die (außer-) ordentlichen Kündigungsgründe.

Eine außerordentliche Kündigung  erfolgt aufgrund einer Pflichtverletzung, vgl. § 8 BKleingG

  • wenn der Pächter mit der Pacht mindestens ein Vierteljahr in Verzug ist und nicht innerhalb von zwei Monaten nach Mahnung in Textform die fällige Pachtforderung erfüllt
  • wenn der Pächter oder von ihm auf dem Kleingartengrundstück geduldete Personen so schwerwiegende Pflichtverletzungen begehen, dass der Verpächter die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses nicht zugemutet werden kann

Die Voraussetzungen einer ordentlichen Kündigung sind in § 9 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG geregelt.

Demnach kann der Verpächter den Kleingartenpachtvertrag kündigen, wenn

  1. der Pächter ungeachtet einer in Textform abgegebenen Abmahnung des Verpächters eine nicht kleingärtnerische Nutzung fortsetzt oder andere Verpflichtungen, die die Nutzung des Kleingartens betreffen, nicht unerheblich verletzt, insbesondere die Laube zum dauernden Wohnen benutzt, das Grundstück unbefugt einem Dritten überlässt, erhebliche Bewirtschaftungsmängel nicht innerhalb einer angemessenen Frist abstellt oder geldliche oder sonstige Gemeinschaftsleistungen für die Kleingartenanlage verweigert;
  2. der Pächter ungeachtet einer in Textform abgegebenen Abmahnung des Verpächters eine nicht kleingärtnerische Nutzung fortsetzt oder andere Verpflichtungen, die die Nutzung des Kleingartens betreffen, nicht unerheblich verletzt, insbesondere die Laube zum dauernden Wohnen benutzt, das Grundstück unbefugt einem Dritten überlässt, erhebliche Bewirtschaftungsmängel nicht innerhalb einer angemessenen Frist abstellt oder geldliche oder sonstige Gemeinschaftsleistungen für die Kleingartenanlage verweigert;
  3. die Beendigung des Pachtverhältnisses erforderlich ist, um die Kleingartenanlage neu zu ordnen, insbesondere um Kleingärten auf die im § 3 Abs. 1 vorgesehene Größe zu beschränken, die Wege zu verbessern oder Spiel- oder Parkplätze zu errichten
  4. der Eigentümer selbst oder einer seiner Haushaltsangehörigen im Sinne des § 18 des Wohnraumförderungsgesetzes einen Garten kleingärtnerisch nutzen will und ihm anderes geeignetes Gartenland nicht zur Verfügung steht; der Garten ist unter Berücksichtigung der Belange der Kleingärtner auszuwählen;
  5. planungsrechtlich eine andere als die kleingärtnerische Nutzung zulässig ist und der Eigentümer durch die Fortsetzung des Pachtverhältnisses an einer anderen wirtschaftlichen Verwertung gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde;
  6. die als Kleingarten genutzte Grundstücksfläche alsbald der im Bebauungsplan festgesetzten anderen Nutzung zugeführt oder alsbald für diese Nutzung vorbereitet werden soll; die Kündigung ist auch vor Rechtsverbindlichkeit des Bebauungsplans zulässig, wenn die Gemeinde seine Aufstellung, Änderung oder Ergänzung beschlossen hat, nach dem Stand der Planungsarbeiten anzunehmen ist, dass die beabsichtigte andere Nutzung festgesetzt wird, und dringende Gründe des öffentlichen Interesses die Vorbereitung oder die Verwirklichung der anderen Nutzung vor Rechtsverbindlichkeit des Bebauungsplans erfordern, oder

Wird ein Kleingartenpachtvertrag nach § 9 Abs. 1 Nr. 2 bis 6 gekündigt, hat der Pächter einen Anspruch auf angemessene Entschädigung für die von ihm eingebrachten oder gegen Entgelt übernommenen Anpflanzungen und Anlagen, soweit diese im Rahmen der kleingärtnerischen Nutzung üblich sind.

Dies hat auch der Bundesgerichtshof mit seinem Urteil vom 06.06.2002, III ZR 181/01 entschieden. In seinem Urteil hat der Bundesgerichtshof den Gärtner einen Entschädigungsanspruch zugesprochen und festgestellt, dass dieses Anspruch nicht nach den mietrechtlichen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches in sechs Monaten ab der Beendigung des Pachtvertrages, sondern erst in der regelmäßigen dreijährigen Verjährungsfrist verjährt.

Neben den gesetzlichen Sanktionen, die im Bundeskleingartengesetz geregelt sind, können Pflichtverletzungen auch ggf. Vereinsstrafen mit sich bringen. Vereinsstrafen sind im Unterschied zu den im Bundeskleingartengesetz geregelten Sanktionen nicht gesetzlich geregelt, sondern resultieren aus der Mitgliedschaft im Kleingartenverein.

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