Immobilienmakler auf Schadensersatz verklagen Immobilienrecht

Immobilienmakler auf Schadensersatz verklagen

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Schimmel, Asbest oder feuchte Hauswände und das, obwohl die Immobilie als mangelfrei im Exposé angepriesen wurde oder der Immobilienmakler die Mangelfreiheit der Immobilie sogar persönlich bestätigt hat. Wann können Sie als Immobilienkäufer Schadensersatzansprüche gegen den Immobilienmakler geltend machen?

Hauskäufer fordert Schadensersatz vom Immobilienmakler

Wenn sich herausstellt, dass die gekaufte Immobilie einem Mangel unterliegt, dann wird der Traum vom Eigenheim schnell zum Alptraum.

Wann Sie als Betroffener welche Ansprüche gegen Ihren Immobilienmakler geltend machen können und welche Voraussetzungen für die Geltendmachung dieser Ansprüche vorliegen müssen, wird im folgenden Beitrag erläutert.

Immobilienmakler muss Erlaubnis nach § 34c GewO besitzen

Der Immobilienmakler muss seit August 2018 über eine Erlaubnis der Kreisverwaltungsbehörde verfügen, um den Beruf des Maklers ausüben zu können. Die Erlaubnis wird von der Behörde nur erteilt, wenn der Makler

  • seine persönliche Zuverlässigkeit für die Berufsausübung nachgewiesen hat und
  • auf geordnete Vermögensverhältnisse verweisen kann und
  • eine hinreichend hohe Berufshaftpflichtversicherung abgeschlossen hat.
  • Kommt der Makler seiner ihm auferlegten Weiterbildungspflicht aus § 34c Abs. 2a GewO nicht nach, dann ist ihm die „Makler-Erlaubnis“ zu versagen.

Fehlt dem Makler eine solche Erlaubnis nach § 34c GewO, dann sollten Sie als Hauskäufer den Maklervertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten. In einigen wenigen Ausnahmen gilt dies nicht. So müssen nach § 34c Abs. 5 etwa Kreditinstitute die Voraussetzungen nach § 34c Abs. 1 bis 3 GewO nicht erfüllen.

Pflichten des Immobilienmaklers aus dem Maklervertrag

Der Arbeit des Immobilienmaklers liegt ein Maklervertrag zugrunde. Schauen Sie als Geschädigter zuerst einmal in den Maklervertrag und die AGB des Immobilienmaklers. Hier sollten bereits einige Pflichten des Immobilienmaklers fixiert sein.

In den meisten Maklerverträgen ist bereits festgelegt, dass der Immobilienmakler den Immobilienkäufer im Rahmen seiner Möglichkeiten und nach bestem Wissen ein — den Wünschen des Kaufinteressenten — entsprechendes Objekt sucht und den Käufer über die Eigenschaften der Immobilie in Kenntnis setzt.

Doch was, wenn sich im Vertrag Ihres Maklers keine entsprechende Regelung auf die Maklerpflichten findet? Dann wird im Konflikt mit dem Makler auf die allgemeinen vertragsrechtlichen Grundsätze des Bürgerlichen Gesetzbuches zurückgegriffen. Das BGB kennt nicht nur Leistungs-, sondern auch Rücksichtnahmepflichten. Hierzu gehört etwa eine allgemeine Rücksichtnahmepflicht unter Vertragsparteien. Hiernach trifft den Makler in Anwendung des § 241 Abs. 2 BGB die Pflicht, auf die Rechte, die Rechtsgüter und die Interessen des Hauskäufers Rücksicht zu nehmen. Diese Pflicht offenbart sich insbesondere in den Aufklärungspflichten des Immobilienmaklers.

Immobilienmakler muss Wohnungs- und Hauskäufer aufklären

Die bedeutendste vertragliche Nebenpflicht des Immobilienmaklers gegenüber dem Immobilienkäufer ist die Aufklärungspflicht.

  • Es gibt eine Aufklärungspflicht infolge der Nachfrage des potentiellen Kaufinteressenten und
  • eine generelle Aufklärungspflicht, die auch ohne jedwede Fragen des Käufers besteht.

Während der Immobilienmakler bei Nachfragen des Kaufinteressenten dazu verpflichtet ist, die Fragen vollständig und richtig zu beantworten, muss er den Kunden im Rahmen seiner allgemeinen Aufklärungspflicht über alle für den Vertragsschluss wesentlichen Tatsachen von sich aus umfassend aufklären.

Welche Tatsachen im Einzelnen als wesentlich angesehen werden, ist vom Einzelfall abhängig.

Beispiele für wesentliche Tatsachen:

  • Gesundheitsschädliche Baustoffe wie z.B. Asbest etc. (BGH, Urteil vom 27.03.2009, V ZR 30/08),
  • Schwarzbau (BGH, Urteil vom 12.04.2013, V ZR 266/11) ,
  • Hochwasser- und Überflutungsgebiete (BGH, Urteil vom 08.11.1991, V ZR 193/90),
  • Bauschäden (Brandenburgisches OLG, Urteil vom 21.06.2012, 5 U 5/11),
  • Unklarheiten darüber, ob das Haus unter Denkmalschutz steht (LG Braunschweig, Urteil vom 01.11.2000, 1 S 468/00),
  • Baubestandteile, die entgegen einer fehlenden Baugenehmigung entstanden sind.

Diese Liste ist nicht abschließend. Es gibt zahlreiche andere Beispiele aufklärungspflichtiger Umstände.

Die Aufklärung muss dabei in einer Weise stattfinden, die beim Kunden keine falschen Vorstellungen hervorruft (BGH, Urt. v. 31.03.2003, V ZR 389/01). Mängel dürfen nicht bagatellisiert werden.

Zu der Aufklärungspflicht gehört nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch, dass der Makler alle Informationen, die er über das Objekt erhält, an den Kaufinteressenten weiterleitet (BGH, Urteil vom 22.09.2005, III ZR 295/04). Er darf keine Informationen zurückhalten.

Weiterhin hat der Immobilienmakler die Sorgfaltspflicht, nur solche Zusagen zu treffen, die ihm als gegeben bekannt sind. Verspricht der Makler falsche Dinge oder erwecken seine Äußerungen den Eindruck, er habe etwas überprüft, was tatsächlich nicht der Fall ist so muss er damit auch richtig liegen; auch wenn nach der Rechtsprechung keine generellen Untersuchungs- und Nachforschungspflichten zu Lasten des Maklers bestehen (BGH, Urteil vom 30.11.2011, III ZR 50/11; OLG Hamm, Urteil vom 07.06.2011, 18 U 153/00). Trifft der Makler aber eine Zusage, muss er sich an dieser auch festhalten lassen. Ist dies nicht der Fall, kann er für die falsch zugesagten Umstände in Anspruch genommen werden.

Streit um die Angaben des Immobilienmaklers im Exposé

Auch fehlerhafte Angaben im Exposé sind ein großer Konfliktpunkt. Festhalten lässt sich, dass Angaben im Exposé des Objektes korrekt sein müssen.

Zwar sind Objekteigenschaften, die nicht im notariellen Kaufvertrag festgehalten wurden, grundsätzlich nicht als Beschaffenheitsvereinbarung zu werten und ihr Fehlen kann mithin nicht als Mangel i.S.d. § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB berücksichtigt werden (BGH, Urteil vom 08.11.2016, V ZR 78/14 ; Urteil vom 06.11.2015, V ZR 78/14).

Allerdings zählen zur Beschaffenheit nach § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB auch solche Eigenschaften, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen erwarten darf. Hierzu gehören freilich auch Angaben in einem Exposé (BGH, Urteil vom 19.01.2018, V ZR 256/16; Urteil vom 22.04.2016, V ZR 23/15). Es spielt dabei keine Rolle, ob es sich um ein Exposé des Verkäufers oder ein Exposé des Immobilienmaklers handelt. Es kommt nicht darauf an, ob die Angabe über den Zustand der Immobilie im Notarvertrag festgehalten ist. Das fehlende Vorliegen der im Expose getroffenen Zustandszusage begründet einen Sachmangel.

Und das, obwohl das Exposé grundsätzliche keine Haftung des Maklers begründen soll, sondern vielmehr der Information dienen mag.

Zwar darf der Makler die Angaben des Verkäufers ungeprüft in das Exposé übernehmen und insoweit auf die Angaben des Verkäufers vertrauen und diese ohne Überprüfung an den Käufer weitergeben (BGH, Urteil vom 18.01.2007, III ZR 146/06). Die kann allerdings dem Käufer nicht zum Nachteil gereichen.

Erst Recht stellt dies keinen „Freifahrtschein“ für falsche Angaben im Exposé dar. Denn unter den oben dargestellte Voraussetzungen und überdies beim Vorliegen besonderer Voraussetzungen kann der Immobilienmakler auch für unrichtige Angaben im Exposé zur Rechenschaft gezogen werden. So zum Beispiel, wenn der Makler Kenntnis davon hat, dass die Informationen unrichtig sind oder wenn sich aufgrund seiner Fachkunde Zweifel an der Richtigkeit der Angaben ergeben. 

Erfährt der Immobilienmakler nachträglich von der Unrichtigkeit der Angaben im Exposé, so muss er sie ungefragt korrigieren und den Käufer unterrichten (BGH, Urteil vom 28.09.2000, III ZR 43/99).

Zugesicherte Eigenschaften und Beschaffenheitsvereinbarungen

Oftmals stellt sich die Frage, ob der Immobilienmakler auch für zugesicherte Eigenschaften in Haftung genommen werden kann. Dabei ist zwischen Eigenschaften im Exposé und Eigenschaften im Vertrag zu unterscheiden. In den zuvor dargestellten Konstellationen begründet das Exposé eine Haftung des Immobilienmaklers.

Weiterhin haftet der Makler für Eigenschaften, die vertraglich festgehalten werden. Wird eine bestimmte Beschaffenheit vertraglich vereinbart, so muss der Immobilienmakler dafür die Verantwortung übernehmen.

Rechtsfolgen der Pflichtverletzung – Makler muss Schadensersatz leisten

Wenn der Immobilienmakler seine vertraglichen Nebenpflichten auf Aufklärung verletzt hat und der Hauskäufer ihm diese Pflichtverletzung nachweisen kann, darf der Immobilienkäufer vom Immobilienmakler Schadensersatz fordern (§§ 280, 282, 311 Abs. 2 BGB).

Das Recht, bei einem gegenseitigen Vertrag Schadensersatz zu verlangen, wird durch den Rücktritt jedoch nicht ausgeschlossen, § 325 BGB. Daher können etwaige Schadensersatzansprüche auch neben dem Rücktritt geltend gemacht werden.

  • Als Geschädigter solltet Ihr ohnehin neben der Anfechtung wegen arglistiger Täuschung,
  • die außerordentliche Kündigung des Maklervertrages,
  • hilfsweise die ordentliche Kündigung aussprechen.
  • Wenn Ihr den Maklervertrag im Fernabsatz geschlossen habt, könnt Ihr als Verbraucher auch vom Widerrufsrecht Gebrauch machen. Soweit Ihr nicht hinreichend über Euer Widerrufsrecht belehrt wurdet, steht Euch diese Möglichkeit für 1 Jahr und 14 Tage ab Vertragsschluss zu.

Voraussetzung ist aber, dass der Makler diese Pflichtverletzung zu vertreten hat. Dies ist der Fall, wenn der Immobilienmakler seine Pflicht vorsätzlich oder auch fahrlässig verletzt hat.

Haftungsausschluss im Maklervertrag

Viele Haftungsausschlüsse in den Geschäftsbedingungen von Immobilienmaklern verhindern eine Inanspruchnahme des Maklers auf Zahlung des Schadensersatzes nicht. Losgelöst von der Frage der Wirksamkeit des Haftungsausschlusses (diese sollte im gerichtlichen Klageverfahren gegen den Makler stets mit Berücksichtigung finden), greift ein Haftungsausschluss ohnehin nicht, wenn der Makler dem Hauskäufer entscheidende Tatsachen arglistig verschwiegen oder wichtige Informationen bewusst vorenthalten oder aber eine Garantie für die Beschaffenheit der Immobilie übernommen hat, nur um seine Maklercourtage „einzustreichen“ (BGH, Urteil vom 19.01.2018, V ZR 256/16).

Checkliste für das Klageverfahren

Nachstehen wollen wir noch einmal herausstellen, was bedeutsam für die gerichtliche Durchsetzung Ihrer Ansprüche als „geprelltem“ Hauskäufer gegen den Makler auf Schadensersatz ist.

Wichtig ist, dass Sie den Makler vorgerichtlich schriftlich zur Leistung des Schadensersatzes aufgefordern. Setzen Sie dem Immobilienmakler eine angemessene Frist. Dieses Aufforderungsschreiben sollten Sie unverzüglich nach der Kenntnisnahme vom Mangel sowie der Pflichtverletzung des Makler an diesen senden. Versenden Sie das Schadensersatzschreiben als E-mail, Telefax oder Einschreiben Brief.

Mittels der außergerichtlichen Aufforderung wird dem Immobilienmakler Gelegenheit gegeben, den Schadensfall seiner Haftpflichtversicherung zu melden. Oftmals schaltet sich diese dann in die Regulierungsgespräche ein. Eine zu späte Meldung des Schadens lässt die Einstandspflicht der Versicherung gegenüber dem Makler entfallen. Da mit der Haftpflichtversicherung ein liquider Leistungsträger entfallen würde, wäre die Entlassung aus der Einstandspflicht der Versicherung auch nachteilig für den Hauskäufer.

Weiterhin dient die außergerichtliche Inanspruchnahme des Maklers dazu, diesen in Verzug zu setzen. Erst ab der wirksamen Inverzugsetzung hat der Immobilienmakler etwa die Rechtsanwaltskosten für die außergerichtliche anwaltliche Vertretung zu erstatten. Zu guter Letzt ist dem Makler durch das vorherige Anschreiben die Möglichkeit genommen, vor Gericht alle geltend gemachten Ansprüche sofort anzuerkennen und die Rechtsfolge des § 93 ZPO herbeizuführen, in dessen Konsequenz Sie als Kläger letztlich auf den Verfahrenskosten sitzen bleiben würden.

Generell sollten Sie als Hauskäufer frühzeitig alle etwaigen Namen und Anschriften von Zeugen notieren, Screenshots des Exposés sowie schriftliche Zusagen und Kommunikationen mit dem Makler sichern. Denn verletzt der Immobilienmakler eine der genannten Pflichten, so tragen Sie als Hauskäufer die Beweislast für die Pflichtverletzung des Maklers im Verfahren. Hilfreich ist es zudem, ein privates Sachverständigengutachten über den Mangel einzuholen, bevor Sie den Immobilienmakler verklagen. Auch wenn das Gericht im Laufe der gerichtlichen Auseinandersetzung ohnehin einen Sachverständigen bestellen wird, so muss sich das Gericht auch mit dem Privatgutachten auseinandersetzen. Zudem kommt eine außergerichtliche Regulierung durch eine Maklerhaftpflichtversicherung ohne ein privat eingeholtes Gutachten in der Praxis so gut wie nie zustande. Ein Privatgutachten durch einen privaten Bausachverständigen kostet ca. 3.000 Euro. Günstiger sind zumeist Gutachten, soweit Sie Mitglied in einem Bauherren Verein sind und einen vom Verein empfohlenen Gutachter bestellen. Die finanziellen Aufwendungen für das Gutachten werden mit in die Schadensersatzansprüche der Klage aufgeführt.

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